Закон о последующей ипотеке

Что такое последующая ипотека?

Понятие ипотеки предусматривает передачу в залог кредитору недвижимого имущества заемщика. Такая недвижимость представляет собой обеспечение по кредиту, которым кредитор вправе воспользоваться по своему усмотрению в случае, когда заемщик не смог выполнить взятые на себя обязательства. Существующее законодательство позволяет заемщику оформить несколько договоров займа, которые будут обеспечены одной и той же недвижимостью.

Ситуация, при которой ранее заложенное недвижимое имущество повторно используется в качестве обеспечения по вновь получаемому займу, получила название последующая ипотека. При этом заемщик может повторно заложить принадлежащую ему недвижимость, как новому, так и старому кредитору.

Когда допускается последующая ипотека?

Условия, при которых заемщик имеет на это право, устанавливаются законом об ипотеке:

• Такая ипотека не должна быть запрещена в соответствии с условиями ранее заключенного договора об ипотеке;
• Если ранее заключенный договор об ипотеке предусматривает возможность такой ипотеки, но при соблюдении определенных условий, то такие условия должны быть обязательно соблюдены при заключении договора последующей ипотеки.

При несоблюдении этих условий первоначальный залогодержатель будет иметь право оспорить все последующие случаи передачи в залог недвижимости заемщиком в пользу его новых кредиторов, например, в случае, когда им не было дано согласие на последующую ипотеку. Впоследствии такие сделки могут быть признаны судом недействительными. При этом на решение суда не будет влиять тот факт, что новый залогодержатель ничего не знал о запрете на последующий залог недвижимости, который был наложен первоначальным кредитором.

Обязанности залогодателя.

Лицо, передающее в залог новому кредитору недвижимое имущество, обязано сообщить ему о том, что такая недвижимость уже находится в ипотеке. В противном случае новый кредитор будет вправе расторгнуть заключенный с таким заемщиком договор и требовать не только возврата займа, но и возмещения убытков, которые возникли по его вине. Также заемщик обязан незамедлительно уведомлять своих предшествующих кредиторов о фактах последующей ипотеки и информировать их о размере и сроке новых кредитов.

В соответствии с законом об ипотеке передача в залог недвижимости последующим залогодержателям подлежит регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в результате последующей передачи в залог недвижимости осуществляется в таком же порядке, как и при обычной ипотечной сделке.

www.ipoteka-legko.ru

Правила и условия последующей ипотеки

Ипотека предусматривает передачу заемщиком недвижимого имущества в залог банку. Такое жилье является обеспечением по кредиту, которым финансовое учреждение вправе воспользоваться по своему усмотрению, если заемщик не смог выполнить взятые на себя обязательства. Седьмая глава Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяет заемщику оформить несколько договоров займа, которые будут обеспечены одной и той же квартирой. Закон о последующей ипотеке: условия и правила перезалога

Если ранее заложенная недвижимость используются при перезалоге (повторном залоге) в качестве обеспечения по вновь получаемому займу, то это явление называется последующей ипотекой. При этом заемщик может повторно заложить принадлежащее ему недвижимое имущество, как новому, так и старому банку. Последующая ипотека возможна при некоторых условиях, установленных законодательством и ипотечным договором.

Условия заключения последующей ипотеки

Во-первых, договор о последующей ипотеке может быть заключен только при условии, что такая ипотека не должна быть запрещена предшествующими договорами об ипотеке этого же имущества. Еще одно важное условие, при котором заемщик имеет право последующую ипотеку, также устанавливается законом «Об ипотеке» и заключается оно в следующем:

Если ранее заключенный ипотечный договор предусматривает возможность такой ипотеки, но при соблюдении определенных условий, то такие условия должны быть обязательно соблюдены при заключении договора последующей ипотеки.

Если данные условия не соблюдены, то банк имеет право оспорить повторную передачу в залог ипотечной недвижимости. Впоследствии сделки по перезалогу могут быть признаны судом недействительными. При этом тот факт, что новый кредитор ничего не знал о запрете на последующий залог жилья, который был наложен первоначальным залогодержателем, на решение суда не будет влиять.

Однако указанные в законе правила не имеют силы, если сторонами настоящего и последующего договора ипотеки являются те же участники. Более подробно можно прочитать о последующей ипотеке, и изучить данный закон, можно скачав VII главу Федерального ипотечного закона:

Скачать VII главу Федерального закона «Об ипотеке» — «ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА»

Какие обязанности возложены на заемщика?

Заемщик, передающий недвижимость в залог новому банку, обязан сообщить ему о том, что данное жилье уже находится в ипотеке. Но если заемщик не выполнит это обязательство, то кредитор вправе потребовать расторжения последующего договора и возмещения причиненных убытков. Также залогодатель обязан уведомлять своего предшествующего кредитора о факте последующей ипотеки, а также информировать их о размере и сроке новых займов.

Согласно ипотечному законодательству повторная передача в залог недвижимого имущества последующим залогодержателям подлежит регистрации, и осуществляется она в таком же порядке, как и при регистрации обычной ипотечной сделки.

moezhile.ru

Что такое последующая ипотека и как её оформить

Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.

Что такое

ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.

Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.

Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.

Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.

Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.

В каких случаях используется

Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:

• не допускающие повторный залог недвижимости;
• уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
• не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.

Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.

Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).

Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.

Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.

В том же банке

На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.

Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.

Договор

Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:

• предмет договора;
• обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
• гарантии прав залогодержателя;
• обращение взыскания на предмет залога;
• разрешение споров;
• страхование;
• обязательства и требования, обеспеченные залогом;
• оценка залогового имущества;
• госрегистрация документа;
• адреса и реквизиты сторон.

Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.

Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).

Как оформляется

Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.

Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.

После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.

Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре. Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.

Более подробно про рефинансирование ипотеки в банках вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

ipotekaved.ru

Отказ первоначального банка-кредитора в рефинансировании ипотеки

Здравствуйте. Чтобы дать ответ, законно ли поступает первоначальный банк-кредитор, отказывая в последующем залоге и оформлении ипотеки, необходимо соотнести ваш договор с ним со ст.43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этой нормы закона

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Имея ввиду выделенную часть приведённой статьи, второй банк требует справку первоначального банка-кредитора о согласии на последующий залог недвижимости. Если последующий залог недвижимости запрещён предшествующим договором об ипотеке того же имущества, то обжаловать отказ будет проблематично. А если сказать ещё честнее, то бесполезно. Если хотите, продожим разговор на моей электронке.

m.yurist-online.net

Что такое последующая ипотека и как её оформить

Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.

Что такое

ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.

Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.

Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.

Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.

Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.

В каких случаях используется

Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:

• не допускающие повторный залог недвижимости;
• уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
• не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.

Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.

Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).

Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.

Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.

В том же банке

На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.

Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.

Договор

Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:

• предмет договора;
• обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
• гарантии прав залогодержателя;
• обращение взыскания на предмет залога;
• разрешение споров;
• страхование;
• обязательства и требования, обеспеченные залогом;
• оценка залогового имущества;
• госрегистрация документа;
• адреса и реквизиты сторон.

Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.

Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).

Как оформляется

Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.

Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.

После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.

Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре. Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.

Более подробно про рефинансирование ипотеки в банках вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

ipotekaved.ru