Оглавление:
Исковое заявление о разделе алиментов
Количество неудавшихся браков никто не ограничивает. Но вот обеспечение детей от разных браков ложится на плечи покинувшего семьи отца. И обеспечение это должно быть равным, если, конечно, материальное состояния бывших жен не сильно отличается. Однако чтобы уровнять размер алиментов обоим детям необходимо произвести определенные процессуальные действия, ведь сделать это можно, только обратившись в судебную инстанцию.
Неравенство долей алиментов возникает из-за разного времени обращения за взысканием алиментов.
- Размер выплаты на первого ребенка согласно ст. 81 СК РФ равен 25% от заработка отца и устанавливается сразу после развода.
- А выплаты на двоих детей составляют всего 33%.
Получается, чтобы выровнять размер алиментов, выплачиваемый обоим детям, необходимо уменьшить размер выплаты на первого ребенка до 16,5%, при этом второй ребенок сможет получать те же 16,5%. Сделать это можно, подав исковое заявление о разделе алиментов на двоих детей.
Выбор суда
Подать в суд такой иск может заинтересованное лицо, это либо мать второго ребенка, которая хочет получать максимально дозволенную законом сумму денег, либо отец, желающий уровнять обеспечение двоих детей. Как правило, мать первого ребенка не заинтересована в уменьшении суммы полагающейся ей выплаты.
Суд, в который необходимо отнести исковое заявление о разделе алиментов, выбирает заявитель, здесь ст. 29 ГПК РФ допускает альтернативную подсудность. Касательно подведомственности, то это будет мировой судья, но в его компетенцию входит только установление размера алиментов в долях, а если предполагается, что выплаты будут в твердой сумме, тогда вам в районный суд. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие факты рождения обоих детей, и при возможности основание для выплаты алиментов первому ребенку. Но исполнительный лист можно истребовать уже в процессе, как и справку о доходах отца и первой супруги.
Госпошлина и исковая давность
Перед тем как подать иск, необходимо уплатить госпошлину, размер которой согласно НК РФ равен 100 рублям. А вот подавать иск можно в любое время, пока существует обязательство отца выплачивать алименты. Выплата по новым правилам будет осуществляться с момента принятия такого решения судом.
Согласно судебной практике шансы получить положительный вердикт очень велики. Не произойдет это только лишь, если у второй жены имеется хороший доход, позволяющий самостоятельно содержать ребенка, а у первой жены его нет. Но эти факты оцениваются только судом.
Скачать образец иска можно на нашем сайте.
Скачать образец заявления:
www.podaemisk.ru
Конференция ЮрКлуба
заявление об определении долей
osokol 18 Янв 2006
Помогите, очень срочно, плизззззззз.
В 94 году квартира была приватизирована на 5 человек Муж , Жена, Бабушка, Дедушка, Ребенок
В 2005 году Дедушка умирает, соответсвенно требуется соглашение об определении долей, все согласны, но. Муж исчезает, оставив доверенность на подписание соглашения на Бабушку. Нотариус отказывает на том основании, что бабушка заинтересована и подписать соглашение нельзя.
Нотариус всех отправляет в суд.
Ясчитаю, что все слова нотариуса полная чушь, но возможно я ошибаюсь.
Жена решила обратиться в суд.
Вот я сижу и думаю..
Исковое заявление об определении долей.
Истец Жена, Ребенок, Бабушка
Ответчик Исчезнувший муж
Возникает вопрос, иск считается материальный или нет, куда подавать в районный или к мировому?
Извините за глупые вопросы, такое дело у меня впервые
Guardian 18 Янв 2006
Денежка 18 Янв 2006
Возникает вопрос, иск считается материальный или нет
Возникает вопрос — что считается материальным иском
Муж , Жена, Бабушка, Дедушка, Ребенок. Муж исчезает, оставив доверенность на подписание соглашения на Бабушку
Отбросив ненужности, получаем — соглашение между мужем и бабушкой подписывается бабушкой за бабушку и бабушкой за мужа.
Нотариус отказывает на том основании, что бабушка заинтересована и подписать соглашение нельзя.
. и совершенно обоснованно указывает на п. 3 ст. 182 ГК РФ.
mnatsa 18 Янв 2006
Простите за буквоедство, а в каком виде была собственность приватезирована: в общедолевую или уже с определением долей.
Вы бы хоть ГК почитали бы, прежде чем отвечать.
Алекс В 19 Янв 2006
Guardian 19 Янв 2006
mnatsa, извините меня конечно, но я каких только определений долевой и совместной собственности от людей не слышал, поэтому задал вопрос так, как людям обычно понятно.
За сим откланиваюсь.
а поповоду автоматического перевода из ОСС в ДС, у нас натариус очень часто требует согласие всех собственников ОСС, в том числе и умерших, поэтому я и говорил, что при ОСС проблемы будут немаленькие
Lawyerus 19 Янв 2006
у нас натариус очень часто требует согласие всех собственников ОСС, в том числе и умерших,
это можно взять для подписи?
Samail 19 Янв 2006
вполне достаточно ссылки на ст.3-1 Закона «О приватизации жилищного фонда» №1542-1. Там как раз говорится о том, что в такой ситауции ОСС автоматически преобразуется в ОДС
Нотариус должен просто выдать вам Свидетельство, без всяких соглашений и судов.
Вот я сижу и думаю..
Исковое заявление об определении долей
Получайте оказ и обжалуйте действия нотариуса. или покажите ему закон о приватизации.
Сообщение отредактировал Samail: 19 Январь 2006 — 15:17
Денежка 19 Янв 2006
Из всего вышенаписанного читайте вот это:
п. 3 ст. 182 ГК РФ.
Откуда вы взяли, что квартира в 94 году была приватизирована в ОСС мужа жены бабки дедки. Лана, пусть она была. Откуда Вы взяли, что доли одинаковые будут? Если соглашение об определении пишут — значит, доли неравные, скорее всего, потому что без соглашений доли автоматом равные считаются. И раз пришли к нотариусу подписывать это соглашение — то см. п. 3 ст. 182.
Другое дело, что к нотариусу вовсе можно не ходить, так не в том вопрос был.Guardian
я каких только определений долевой и совместной собственности от людей не слышал, поэтому задал вопрос так, как людям обычно понятно.
Потому люди и говорят, что читают такие определения на форуме, на котором предположительно юристы ответы дают (а неюристы спрашивают). Из-за таких вот упрощений и появляются доли в совместной собственности, например.. Или товарищеские сообщества жильцов (ТСЖ).
palot 19 Янв 2006
Samail 19 Янв 2006
Откуда вы взяли, что квартира в 94 году была приватизирована в ОСС мужа жены бабки дедки.
А вы предполагаете что она была приватизирована в долевую собственность? И теперь доли решили ещё раз поделить?
сли соглашение об определении пишут — значит, доли неравные
А вам не кажется, что для того чтобы заключить такое соглашение нужен ещё и умерший дед?
Другое дело, что к нотариусу вовсе можно не ходить
Я не знаю как в вашем городе, а у нас Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус. который видимо и запудрил людям мозги с этим соглашением.
Guardian
каких только определений долевой и совместной собственности от людей не слышал, поэтому задал вопрос так, как людям обычно понятно
общедолевую или уже с определением долей
Видимо я не совсем человек, потому что мне лично не сильно то понятно, если ответ: «в совместную», то это по вашему будет «общедолевая» или «с определением долей»?
Сообщение отредактировал Samail: 19 Январь 2006 — 18:31
Денежка 19 Янв 2006
А вы предполагаете что она была приватизирована в долевую собственность?
Допускаю, по крайней мере, что вероятность имеенно долевой — выше. В 94 году уже более внимательно относились к возможности совместной собственности не супргуов, и в любом случае это зависит от того, что в заявлении было написано на приватизацию.
И теперь доли решили ещё раз поделить? А вам не кажется, что для того чтобы заключить такое соглашение нужен ещё и умерший дед?
Не поделить, а перераспределить. Перераспределить долю деда. Доля деда по наследству перешла кому? Бабке+ жене или Бабке+мужу (смотря кому из них дед отцом был). Вот теперь и перераспределяют.
Пусть (на секунду представим) что была совместная. Дед умер — стала долевая. Какое может быть соглашение? Только об изменении размеров долей. Соглашение между мужем, женой и бабкой. Которое по версии автора хочет подписаться у нотара женой бабкой и бабкой, что не по п. 2. ст. 182. Но это соглашение вовсе не обязательно именно у нотара подписывать. А если и размеры долей равные пусть останутся — то и вообще ничего не надо подписывать, т.е. к нотару в этом случае по-любому не надо.
Я не знаю как в вашем городе, а у нас Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус. который видимо и запудрил людям мозги с этим соглашением.
Плина. Ну я ж говорю про соглашение, про подписание договора этого! Свидетельство о наследсвте — у нотара. Соглашение о перераспредлеении долей — не у нотара. Получить свидетельсвто о наследстве от имени мужа (елси он наследник) бабка если и смогла бы, то всяко по другой доверке, на получение свидетельства которая (хотя вот не знаю, пожно ли свидетельство по доверке получить?), а не на подписание соглашения, однако автор говорит про
доверенность на подписание соглашения на Бабушку
И нотар совершенно прав, когда не позволяет подписать бабке договор между ею и мужем за обе стоороны.
Алекс В 19 Янв 2006
DraGon
Не знаю, как у вас, а в нашем регионе очень долго преимущественной формой приватизации была приватизация в ОСС. Вот, к примеру, держу в руках договор о приватизации в ОСС на пять человек от 1995 года. Не верю, что все пятеро приходились супругами друг другу И нотары после смерти сособственника жутко любят заставлять толпой собираться всех живых сособственников и наследников умершего сособственника и засталявлять их подписывать фигню вместо того, чтобы внимательно прочитать статью 3-1 закона о приватизации (правда она была добавлена только в 2001; так что те, кто умер раньше, под неё не подпадают).
Какое может быть соглашение? Только об изменении размеров долей.
В том-то и дело, что нотары хотят соглашение об установлении долей среди всей толпы участвовавших в приватизации (то есть включая умерших). Вместо умерших заставляют ставить подпись наследников. Бред.
Или у вас в регионе практика лучше?
Pastic 20 Янв 2006
а поповоду автоматического перевода из ОСС в ДС, у нас натариус очень часто требует согласие всех собственников ОСС, в том числе и умерших
В афоризмы.
Допускаю, по крайней мере, что вероятность имеенно долевой — выше. В 94 году уже более внимательно относились к возможности совместной собственности не супргуов
В 1994 никаких препятствий к приватизации в ОСС не было. И до 2001 года не было — ФЗ «О приватизации. » позволял и ГК РФ это никак не противоречило.
Денежка 20 Янв 2006
И до 2001 года не было — ФЗ «О приватизации. » позволял и ГК РФ это никак не противоречило.
Очень любопытно. Какой именно статье ГК это не противоречило?
В 1994 никаких препятствий к приватизации в ОСС не было.
Препятствий не было. Рекомендации были.
palot 20 Янв 2006
Pastic 20 Янв 2006
Очень любопытно. Какой именно статье ГК это не противоречило?
п.3 ст. 244 ГК РФ — случаи возникновения совместной собственности устанавливаются законом. Любым законом, не только ГК. Вот ФЗ «О приватизации. » и установил, что по выбору можно приватизировать как в совместную, так и в долевую. А в 2001 году эту вольницу укоротили
-Гость- 23 Янв 2006
Денежка 23 Янв 2006
Следует заметить, что норма Закона о приватизации жилья, позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора, и поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность лиц, проживающих в квартире, продолжалось. Органы местного самоуправления по просьбе граждан продолжали оформлять приватизацию квартир в совместную собственность, не подозревая о том, какие проблемы могут возникнуть в будущем у совместных собственников.
Эти проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении ее действуют общие нормы ГК.
и установил, что по выбору можно приватизировать как в совместную, так и в долевую.
Раз «по выбору» — значит, устанавливается соглашением между дающим и берущим (который сам выбирает). А устанавливаться должно законом.
Фор ол.
А эт вот просто так, чтобы было, ибо по теме
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ —
ОФОРМЛЕНИЕ БЕЗ НОТАРИУСА
До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья применительно к общей собственности содержал норму, позволяющую установить договором, как совместную собственность, так и долевую собственность лиц, участвующих в приватизации жилья.
Если квартира поступает в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются равными (п. 3 ст. 244 ГК). Представляется, что договором приватизации можно установить только равные доли участников приватизации, что вытекает из равных прав всех лиц, проживающих в жилом помещении, на приватизацию этого помещения.
.
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доли каждого — это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.
В настоящее время, в отсутствие четкого законодательного регулирования режима совместной собственности, сложилась судебная и нотариальная практика, согласно которой в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23 апреля 1991 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» (в ред. Постановлений от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10) разъяснил, что «приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» порождает право собственности на квартиру каждого из них, и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую собственность или с определением долей».
Таким образом, распространенное мнение, что наследниками участника совместной собственности являются те лица, которые вместе с ним приватизировали квартиру в совместную собственность, является ошибочным. Наследовать имущество наследодателя будут наследники по закону, круг которых определен ст. 532 ГК РСФСР с изменениями, внесенными Федеральным законом от 14 мая 2001 г. N 51-ФЗ . Наследниками умершего являются: супруг (а), дети, в том числе от первого брака, родители, его братья и сестры, дед и бабка, дяди и тети, прадеды и прабабки; все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру.
———————————
Российская газета от 17 мая 2001 г.
Другие участники совместной собственности на квартиру могут быть наследниками только в том случае, если они являются наследниками по закону.
В наследственную массу включается доля в праве на квартиру, определить которую можно было бы по соглашению всех участников совместной собственности, но при жизни наследодателя такое соглашение не заключалось. Нужно сказать, что действующее законодательство не имеет правового механизма, позволяющего прекращать совместную собственность смертью одного из сособственников и определять размер доли в праве, «принадлежащей умершему». На практике вопросы определения «доли умершего» решаются по-разному, но юридическая чистота этих действий оставляет желать лучшего.
В результате наследования квартира поступит в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру в совместную собственность, но и наследников по закону. В случае если умерший участник совместной собственности не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, принимал участие дальний родственник, не имеющий наследников по закону (супруга, детей, родителей). К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит выкупу.
Поэтому, представляется целесообразным при жизни всех сособственников прекратить совместную собственность и соглашением, заключенным между ними, определить размер доли каждого собственника.
После определения доли в праве на квартиру участник долевой собственности может совершать с принадлежащей ему долей в праве любые гражданско-правовые сделки (продать, подарить, обменять, завещать и т.д.).
Сообщение отредактировал DraGon: 23 Январь 2006 — 22:51
Pastic 24 Янв 2006
Вот тетка умная написала, и я под этим подписываюсь
Да не такая уж и умная, смотрите сами.
Следует заметить, что норма Закона о приватизации жилья, позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора, и поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться
Надо же так извратить ГК. Читаем:
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
«Предусмотрено законом» — это не означает, что возникает в силу закона, это означает, что возникает только в случаях, предусмотренных законом. У супругов, например, имущество поступает в совместную собственность опять-таки не на основании закона, а в силу договора (купли-продажи, мены и т.д.). Тоже самое можно сказать и про КФХ. Просто закон допускает три случая, когда совместная собственность может возникать — супруги, КФХ и приватизация жилья.
Эти проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении ее действуют общие нормы ГК.
Бесспорно. Только проблема надумана.
Раз «по выбору» — значит, устанавливается соглашением между дающим и берущим (который сам выбирает). А устанавливаться должно законом.
Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
По выбору — это значит, по соглашению сторон договора.
Денежка 24 Янв 2006
«Предусмотрено законом» — это не означает, что возникает в силу закона, это означает, что возникает только в случаях, предусмотренных законом. У супругов, например, имущество поступает в совместную собственность опять-таки не на основании закона, а в силу договора
У супругов имущество ПОСТУПАЕТ в их собственность — действительно, в силу договора. Т.е. по договору кто-то должен был передать супругам имущество им в собствнность, вот и передал. Однако это полученное имущество в силу ЗАКОНА, а не договора, будет являться их совместной собственностью, потому что так сказано в законе:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Т.е. наживают имущество по договорам, а совместной собственностью наживаемое имущество становится по закону и сразу же, либо опять же по закону, но опосредованно, через договор между супругами (ЗАКОНОМ предусмотрено, что договором между супругами может быть установлена совместная собственность на какое-то имущество (личную собственность супругов, или имущество, ранее переведенное в долевую собственность; не было бы в законе такой возможности, — и договор бы не помог).
Раз «по выбору» — значит, устанавливается соглашением между дающим и берущим (который сам выбирает). А устанавливаться должно законом.
даже от этого откажусь частично.
«Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую). «
Во-первых, тут слов «по выбору получателей» нет. «Совместную или долевую» означает, что квартира передается соответствующим лицам в соответствующую собственность: супругам — в совместную, не супругам — в долевую.
Во-вторых, даже если и есть выбор, то этот выбор не между «продавцом» и «покупателем», а между «покупателями». У «продавца» альтернатива — передать в общую собственность или не передать в общую собственность. Все, более выбора никакого нет, не может «продавец» передать квартиру на каком-то ином праве. И также «продавец» не может заставить «покупателей» выбирать вид общей собственности, типа «в долевую передам, а в соместную не передам». Еще раз — продавец либо передает в собственность, либо не передает, и как только передал, то его воля значения далее не имеет — так уж вышло (по закону), что переданное нескольким лицам имущество будет их общей собственностью, а в зависимости от субъекта оно будет либо долевой, либо совместной, и не продавцу это менять.
А у «покупателей» может быть два выбора — 1) принять в общую собственность или не принять; а далее по ГК, что там может быть далее.
2)если супруги приняли имущество в общую собственность, то у них выбор: сразу же установить долевую собвтенность, либо же оставить предусмотренную ЗАКОНОМ по умолчанию собственность совместную.
2а) А если не супруги получили имущество, то это имущество у них только в долевой собственности может быть.
forum.yurclub.ru
Как разделить доли в приватизированной квартире
Вопрос о разделении долей в приватизированной квартире чаще всего возникает у собственников, которые получили недвижимость по наследству либо же сами оформили приватизацию на всех членов семьи, но в дальнейшем у них возникли разногласия.
Между такими собственниками нередко возникают затяжные споры, которые можно урегулировать как в судебном порядке, так и путем заключения соответствующего соглашения. В любом случае, разногласия отнимают много сил, времени и нервов. Поэтому целесообразно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. О том, как произвести раздел общей долевой собственности и какую поддержку может оказать эксперт расскажем далее в представленном материале.
Различия между выделом и разделом
Если участник выделяет свою долю в квартире, то он больше не является совместным собственником данной жилплощади, однако право собственности у других владельцев сохраняется. В случае раздела все участники теряют указанное право.
Как разделить квартиру на доли
Как уже было указано, раздел возможен в двух вариантах: заключить соглашение о разделе между собственниками либо обратиться в суд с иском.
Условия соглашения могут предусматривать следующие положения:
- в праве на жилое помещение выделяются равные доли для каждого из участников;
- в общем праве устанавливают неравные доли (например, 60 % жене и 40% мужу);
- распределение не должно нарушать имущественные интересы ни одной из сторон, полное лишение прав не допускается.
С момента регистрации данного документа в органах Росреестра на квартиру будет установлена общая долевая собственность.
Если же принято решение о сохранении квартиры в долевой собственности, то при таком режиме есть определенные недостатки:
- согласием остальных собственников жилья нужно заручиться в случае, если вы хотите провести ремонт или сделать установку кондиционера;
- без остальных владельцев и их согласия невозможно прописать в квартире членов своей семьи, да и собственную прописку провести будет затруднительно;
- продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается. Если они отказываются от вашей части, то уже можно искать покупателя на стороне;
- сдать свою часть квартиры по договору аренды без согласия собственников невозможно;
- в случае неурегулированных проблем по задолженности кредитор вправе требовать выделить долю в квартире в судебном порядке в счет погашения долга.
Если с остальными владельцами в части объема долей не удается договориться, то следует обратиться в суд.
Своим решением суд разделит квартиру на доли в натуре, при этом учтет сохранность жилья в целом. Если такой раздел осуществить невозможно, то собственники могут рассчитывать на выплату компенсации, равнозначной по стоимости принадлежащей части.
После принятия решения судом о выделе доли в натуре собственникам нужно обратиться за регистрацией права собственности на долю в Росреестр, который выдаст соответствующую выписку из ЕГРП.
На сколько долей можно разделить квартиру
Законодательство не ограничивает количество долей в квартире, однако есть ряд технических требований, которые нужно учитывать при разделе:
- каждая часть должна соответствовать изолированному помещению, которое позволяет комфортное проживание;
- у такого помещения должен быть отдельный вход;
- раздел должен быть осуществлен без значительного ущерба для квартиры или дома, также должны учитываться интересы соседей и ТСЖ.
Количество долей в квартире определяются по количеству собственников.
Сколько стоит разделить квартиру по долям
Затраты на раздел зависят как от места нахождения недвижимости, так и от объема работ сопровождающего юриста и оплаты нотариальных услуг. Раздел приватизированной квартиры на доли невозможен без мнения сотрудника экспертного учреждения или оценщика, суд рассматривает их заключения в первую очередь. Также они потребуются и нотариусу, который на их основании заверит добровольное соглашение о разделе.
Если в квартире проживают или прописаны дети, то необходимо предоставить заключение органов опеки и попечительства, поскольку договор затрагивает интересы несовершеннолетних.
Таким образом, цена раздела всегда определяется индивидуально исходя из вышеперечисленных факторов.
Как разделить квартиру на доли между супругами
Раздел неприватизированной квартиры супруги могут осуществить как до и во время брака, так и в процессе развода. В первом случае определяющим документом, который устанавливает порядок раздела жилья на доли, является брачный договор. В нем прописываются режимы собственности на квартиру — она может быть оформлена в долевую, совместную или индивидуальную собственность. В брачном соглашении также необходимо установить конкретные части указанного имущества. При этом в СК РФ есть правило, разрешающее раздел квартиры в любых пропорциях, возможно даже вовсе оставить второго супруга без жилья.
Если же квартира приватизирована и оформлена на одного из партнеров, то второго при попытке раздела ждет неприятный сюрприз — нельзя получить свою долю только лишь потому, что супруг прописан в данной квартире. Приватизированной квартирой может в полной мере распоряжаться только то лицо, на которое она была оформлена. Поэтому лучше всего сразу осуществить совместную приватизацию на двух партнеров, оформив ее брачным договором.
Однако суд может встать на сторону супруга, который хочет выделить долю в приватизированной и не оформленной на него квартире, если у него нет иного жилья, и предоставить ему возможность пользоваться квартирой и проживать в ней.
Как платить коммунальные платежи, если квартира разделена на доли
При разделе собственности владельцы квартиры наверняка захотят оплачивать коммунальные платежи за свою часть имущества отдельно от соседей. В этом случае им нужно обратиться в управляющую компанию, предоставить заявление о выделении счета на оплату коммунальных услуг и свидетельство о праве собственности на долю (выписку из ЕГРП).
Иногда соседям трудно разделить такие счета, поэтому следует обратиться в суд с иском о разделе лицевого счета в приватизированной квартире. В исковом заявлении собственники просят суд определить порядок пользования жилплощадью. По окончанию судебного процесса компания, которая оказывает коммунальные услуги, будет присылать отдельные счета на оплату каждому владельцу, нужно только предоставить судебное решение.
Если у вас возникли дополнительные вопросы или ваша ситуация требует помощи опытного специалиста в данной области, советуем обратиться к нашим квалифицированным юристам.
m.pravoved.ru
ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.
«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.
Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.
В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.
Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.
Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.
Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».
Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.
При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.
Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.
При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Андрей Сурков* решил отправиться в отпуск в Италию. Он купил шестидневный тур через турагента «Онлайн Тур +» . Открытой визы у него не было, так что оформить ее предстояло туроператору – ООО «Русский экспресс». Там у туриста приняли документы для оформления визы и передали их в ООО «Виза менеджмент сервис» – компанию, которая оформляла документы по договору с итальянским Генконсульством. При этом туроператор застраховал ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о реализации туристского продукта в САО «ВСК».
Но Суркову отказали в выдаче визы, и поездка сорвалась. В качестве причины в Генконсульстве Италии указали, что заявитель не обосновал цель поездки и не указал условия пребывания в стране. В ответ на это турист потребовал выплатить ему компенсацию: оператор не обеспечил надлежащее оформление документов, указал он в иске, ответчиками по которому стали «Русский экспресс» и страховщик «ВСК». В иске о защите прав потребителя, направленном в Промышленный районный суд Курска, он попросил взыскать деньги, которые отдал за несостоявшуюся поездку, проценты за пользование чужими денежными средствами по день исполнения решения суда, 30 000 руб. за моральный вред, штраф за неудовлетворение требований потребителя добровольно и компенсацию судрасходов.
В первой инстанции требования удовлетворили частично. Там заключили, что уведомление Консульства о причинах отказа в визе подтверждает, что услуги по содействию в оформлении документов были оказаны некачественно. А такой случай является страховым, хотя представитель страховой компании в судебном заседании утверждала обратное. Однако в апелляции такой подход не поддержали и отменили решение райсуда. Курский областной суд заключил, что нет доказательств того, что услуги туроператора были некачественными, случай нестраховой, туроператор не отвечает за то, что туристу отказали в визе, и не должен возвращать ему деньги. Коллегия указала, что при подписании договора о брони поездки Суркова предупреждали, что «Русский экспресс» не отвечает за то, что клиенту не разрешили въехать в страну.
Но в ВС рассудили иначе: Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в Курский облсуд, указав коллегам на ошибки (дело № 39-КГ17-15). Туроператор несет ответственность перед туристом за ненадлежащее исполнение обязательств по договору независимо от того, кем оказывались эти услуги, напомнил ВС ст. 9 закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». При этом турист может потребовать расторгнуть договор, если обстоятельства, из которых исходили стороны при подписании документа, существенно изменились (ст. 10 Закона о туризме). К существенным изменениям относится невозможность путешествия по независящим от туриста обстоятельствам – из-за болезни или отказа в выдаче визы, как в случае Суркова.
Апелляция не учла, что помогал оформить визу туроператор, и он должен был указать всю нужную информацию в направляемом в Консульство заявлении, в том числе написать цель и условия пребывания туриста в Италии. Но ответчик не доказал, что передал нужные документы в Консульство, а других сведений, которые могли бы исключить вину туроператора, в материалах дела не было. Туроператор должен дать туристу необходимую информацию о поездке, в том числе о документах, необходимых для въезда в страну и получения визы, а также вовремя рассказать об обстоятельствах, которые зависят от потребителя и могут привести к отмене путешествия, обратил внимание ВС. Клиент же имеет право попросить вернуть деньги, если он остался без визы не по своей вине. Теперь, указал ВС, что Курскому облсуду предстоит выяснить, рассказал ли туроператор клиенту о том, что нужно для получения визы, а если это не было сделано, то связано ли непредоставление нужной информации и убытки туриста. По второму кругу дело пока не рассмотрено.
В данном и любом другом случае спор с такими обстоятельствами будет решаться в зависимости от того, кто создал причину для отказа в выдаче визы, подтверждает юрист КА «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева. «На турфирме лежит четкая обязанность проинформировать туриста о перечне необходимых документов, а также совершении всех необходимых действий для получения визы. Если турфирма выполнила эту обязанность, а турист не последовал рекомендациям или нарушил их, например, указал несуществующее место работы, то ни о каких компенсациях речи идти не может. Турист будет обязан оплатить услуги турагента в полном объеме», – говорит Баглаева. Если же турфирма не выполнила свою обязанность по информированию или иным образом нарушила свои обязательства, например, сформировала неправильный комплект документов, то она будет обязана вернуть все оплаченные по договору деньги и возместить убытки потребителя, подтверждает юрист.
* имена и фамилии участников спора изменены редакцией
После смерти Марии Хоревой* осталось наследство — дом и гараж, расположенные на участке площадью 626 кв.м. Дочери Елене Краско* она завещала гараж и половину дома, другой дочери, Марии Лосевой*, и сыну Виктору Хореву*, отвела по четверти доли дома. Однако сам участок, на котором располагались строения, остался незавещанным. И наследница, которая получила половину дома, решила, что имеет право и на половину земли. Нотариус отказалась выдавать ей свидетельство о наследстве, сославшись на то, что между наследниками есть спор о праве. И Краско подала иск к брату и сестре.
Первая инстанция с ней согласилась и признала за Краско право собственности на половину земли. Суд указал, что право на земельный участок следует судьбе жилого дома пропорционально долям, указанным в завещании на жилье (пп. 5 п.1 ст. 1 абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). Апелляция оставила решение суда без изменений.
Но Лосева решила, что такое разделение несправедливо. Она подала кассационную жалобу в ВС. Дело (№ 87-КГ17-14) рассмотрела коллегия по гражданским спорам под председательством Александра Кликушина. Судьи в определении напомнили, что если завещания нет, наследование осуществляется по закону. Земля и расположенные на ней здания — это самостоятельные объекты гражданского оборота (статья 130 ГК), и можно распорядиться ими по отдельности, указала коллегия.
При этом судьи не нашли в таком подходе противоречий с принципом единства судьбы земли и расположенных на ней объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). Поскольку владельцы дома и участка одни и те же — этот принцип не нарушается. А несовпадение их долей не имеет значения, заключила коллегия. Суд отменил судебные акты двух инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Александр Латыев, партнер «Интеллект-С», оценил выводы ВС как странные. «Суды нижестоящих инстанций рассмотрели дело правильно: в силу принципа единства земли и строений на ней доли в праве собственности на участок и на дом должны совпадать.» В противном случае непонятная ситуация может сложиться, например, если Краско решит продать свою долю в праве собственности на дом. Тут возможно одно из двух: или покупатель получит большую часть земельного участка, чем была у владелицы доли — или же он получит меньшую часть участка, а часть земли под его домом останется у прежнего собственика».
Ольга Бенедская, советник «Муранов, Черняков и партнеры», менее критична в оценках. Нормы, которые применили суды, лишь говорят о том, что собственник здания должен обладать и каким-либо титулом на землю под ним. При этом не идет речи об основаниях для возникновения права собственности, считает она.
Магомед Газдиев, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», считает, что земельный участок это не юридический придаток строения, возведенного на нем, а самостоятельный объект права. Закрепление обратного подхода было бы вредным для правопорядка и губительным для экономического оборота, уверен он. Что касается принципа единства земельного участка и строения на нем, то он выражается в том, что собственнику здания предоставляется право пользоваться землей, на которой оно находится, указал Газдиев. Это не мешает завещать участок отдельно от дома, заключает он.
* — Имя и фамилия изменены редакцией.
Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.
Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость — 214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.
Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.
Верховный суд защитил владелицу квартиры. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».
Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС. Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры». Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская. В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.
*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией
Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.
Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.
Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.
ВС не определился с нормами права
В Верховном суде посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.
ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.
Отменяя апелляционное определение, Верховный суд не поставил точку в деле: не давая однозначных ответов относительно нормы, подлежащей применению в таких спорах, он, скорее, поставил многоточие и лишь задал суду апелляционной инстанции направление, считает Игорь Запольский, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль». «Теперь апелляционному суду предстоит разбираться, какую же норму о недействительности все-таки следует применить, – из ст. 168 или из ст. 173.1. Не исключено, что точка в этом деле будет поставлена уже после повторного апелляционного рассмотрения. И также не исключено, что при последующем рассмотрении в кассационном порядке ВС все-таки точнее сформулирует и обоснует свою позицию», – замечает он. В целом же, убежден эксперт, решение суда первой инстанции справедливо, поскольку во главу угла суд поставил интересы детей, – проблемой стало лишь то, что суд сослался на общие нормы ГК.
С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнёры». «Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ», – говорит Алтухов.
Александр Латыев, партнёр Группы правовых компаний «Интеллект-С», напротив, считает, что апелляционное определение можно было и не отменять. По сути, ВС дал истцам еще один шанс, обязав нижестоящий суд снова исследовать вопрос об основаниях недействительности, с которым в описанной ситуации есть проблемы, полагает он. «Дело в том, что нарушение прав несовершеннолетних имело место уже после продажи квартиры, а основания недействительности должно быть в момент совершения сделки», – поясняет он свою позицию. «Возможно, коллегия хочет сказать, что согласие все-таки под отлагательным условием, но условие состоит в том, что на момент продажи нужно иметь хотя бы заключённый договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А раз его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима по ст. 173.1 ГК», – замечает в своём посте в соцсети Facebook директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артём Карапетов. Правда, при таком подходе получается, что если покупатель увидел условие в согласии и не проверил, соблюдено ли оно продавцом, он будет считаться недобросовестным, замечает Карапетов.
На то же последствие обращает внимание и Александр Латыев. Он полагает, что если суды встанут на позицию о недействительности сделок, это существенно подорвет оборот.
При этом такая интерпретация не гарантирует детям, что они не останутся без жилья, отмечает Карапетов: «Ведь наличие заключённого договора о покупке квартиры взамен отчуждаемой не гарантирует, что эта сделка покупки новой квартиры будет исполнена и новая квартира будет оформлена на детей. А при этом их квартира уйдёт новому собственнику, и сделку не оспоришь, так как на момент ее заключения согласие уже вступило в силу. Надо, видимо, продумывать какой-то механизм с использованием эскроу-счетов, который защищал бы детей от такого развития событий и одновременно давал бы гарантии всем остальным участникам этого треугольника, и фиксировать необходимость использования этого механизма в согласии органа опеки».
Что касается практического решения, которое можно применить в подобной ситуации, эскроу-счета – не лучший вариант из-за высокой стоимости, отмечает Руслан Нагайбеков, партнер, руководитель практики корпоративного и коммерческого права АБ «Линия права». Он полагает, что в описываемой ситуации нужно применить уже существующий подход, используемый для сделок.
Органу опеки по своему усмотрению, но с использованием формальных критериев нужно разделить две ситуации, говорит Нагайбеков:
1. Когда речь идет об обычной сделке, в которой участвует семья без наличия претензий от органов опеки. В данном случае органом опеки должно выдаваться согласие с письменным обязательством родителей на приобретение жилья. В случае нарушения такого обязательства способом защиты должен быть иск о понуждении к исполнению либо взыскание убытков в пользу несовершеннолетних. Последнее более сложный вариант.
2. Если речь идет о проблемных семьях, в том числе, где родители не имеют постоянного источника доходов, орган опеки должен отказывать в предоставлении согласия либо выдавать такое согласие на сложную сделку. Родители в данном случае, планируя сделку продажи, должны также заранее готовить сделку по покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, подписывается сделка по которой семья с несовершеннолетним передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.
Пока же покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть еще более внимательными. Стоит проверять не только наличие такого согласия, но и не обусловлено ли согласие выполнением продавцом каких-либо требований. Если условие есть – надо посмотреть, выполнено ли оно, советует Алексей Алтухов.
*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
pravo.ru