Удостоверение договоров залога и ипотеки

Договор залога

Залог — один из самых популярных и простых по сути способов обеспечения обязательств. В самом примитивном виде договор залога имущества подразумевает следующее: кредитор дает в долг деньги, а должник обязуется в случае невозможности вернуть эти деньги передать в собственность кредитора какое-либо свое имущество. Разумеется, вместо денег кредитор может передавать должнику и иные вещи или права — недвижимость, движимое имущество, права требования и т.д.

В качестве предмета залога также могут выступать самые разные вещи или имущественные права — за исключением имущества, изъятого по закону из гражданского оборота. Если гражданин, например, приобретает жилье в рассрочку, то ему часто предлагают договор залога при покупке квартиры (т. н. договор ипотеки), если же физическое лицо берет крупный кредит в банке, то в качестве обеспечения выполнения им обязательства по возврату кредита банк может заключить договор залога транспортного средства или иного имущества.

Договор залога может заключать лицо, обладающее имуществом на праве собственности или хозяйственного ведения, а вот договор залога прав — лишь собственник.

Залогодателем обычно является сам должник, но закон не запрещает выступать в качестве залогодателя и третьим лицам, которые и предоставляют свое имущество в качестве обеспечения. Предположим, гражданин является акционером какого-то акционерного общества и решает открыть собственное дело. Вполне возможен вариант, что ему проще получить кредит на вновь учрежденное юридическое лицо, чем на себя как физическое лицо. Но банку нужны гарантии, которые это юридическое лицо пока предоставить не в состоянии. Тогда заключается договор залога акций и ценных бумаг, принадлежащих учредителю, что будет вполне нормальным обеспечением обязательств принадлежащего ему юридического лица. Ценные бумаги в подобных ситуациях, как правило, передаются на депозит нотариуса или залогодержателя.

В общем же случае предмет залога остается у залогодателя, который передает их кредитору только в случае невыполнения своих обязательств в установленные сроки.

Нотариальное удостоверение договора залога

Договор залога движимого имущества составляется в простой письменной форме — следует только четко прописать само обеспечиваемое обязательство (можно просто сослаться на реквизиты основного договора), оценку и существо самого предмета залога, а также сроки и условия перехода заложенного имущества от должника к кредитору. В противном случае договор залога может быть признан судом незаключенным.

Если же предметом залога является недвижимое имущество, то необходимо и нотариальное заверение договора залога, что связано с повышенной ответственностью участников рынка недвижимости. Так, удостоверению у нотариуса подлежит договор залога земельного участка, квартиры или дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д. Нотариальное удостоверение движимого имущества обычно не требуется, но вполне разумно при высокой ценности предмета залога для большей уверенности сторон в благонадежности друг друга.

Важно помнить следующий момент: если договор залога недвижимого имущества не был удостоверен у нотариуса, то может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями, при этом основное обязательство остается неизменным. Например, если гражданин приобрел жилье по ипотечному договору, а продавец вдруг забыл про нотариальное удостоверение договора ипотеки, то ни о каком залоге жилья в данном случае не может быть и речи — данный договор становится недействительным, что вызывает немало проблем у обеих его сторон.

notar-spb.ru

Удостоверение договоров залога и ипотеки

Если Вы намереваетесь продать или купить квартиру, дом, комнату или же земельный участок, взять в кредит деньги для приобретения имущества, то, скорее всего, Вы задумаетесь — обязательно ли участие нотариуса в такой сделке? На сегодняшний день совсем не обязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Но, тем не менее, например, при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки могут возникнуть ситуации, при которых к нотариусу обратиться просто необходимо. Удостоверение договоров ипотеки и залога есть юридическое закрепление обязательств сторон договора.
Законом предусмотрена обязанность нотариуса проверять личности обратившихся за услугой, то есть обследовать их дееспособность и правоспособность, растолковать им смысл и значение договора. Нотариус также должен определять соответствие содержания договора действительным и настоящим намерениям сторон, есть ли противоречия требованиям закона. Удостоверение договора залога может составляться как самим нотариусом, так и быть подготовленным сторонами. К примеру, нотариус при подтверждении договора купли-продажи проверяет документы, удостоверяющие право собственности сторон на недвижимое имущество и оформляет удостоверение договора залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Возникает вследствие заключения договора, нотариально выглядит как удостоверение договора залога. Договор о залоге заключается между кредитором, с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем с другой. На основании договора и нотариального удостоверения договора залога при условии невыполнения должником своих обязательств, кредитор для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон «О залоге» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора залога и государственная регистрация залога.
Форма удостоверения договора залога определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Значение условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий нотариального удостоверения договора залога и ипотеки относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (ст. 339 ГК). Нотариальное удостоверение договора ипотеки — одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общее правило об обязательном нотариальном удостоверении договора залога и нотариальном удостоверении договора ипотеки утратило силу. Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК — это договор об ипотеке.
Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению, т.е. нотариальному удостоверению договора залога и нотариальному удостоверению договора ипотеки.
Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы заверения ипотеки, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК, что исключением из п. 2 ст. 185 ГК вовсе не является. Согласно ст. 160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст. 185 ГК касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи. Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки. Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте в форме заверения ипотеки. Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно ст. 19 Закона об ипотеке регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Удостоверение договора залога имеет юридическую силу. Форма отметки об удостоверении договора залога — произвольная.

За удостоверение договора залога в размере 0,5 %, но не менее 300 р. и не более 20000 р.; как за прочий договор, подлежащий оценке (обязательное нотариальное удостоверение — п/п 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ) + плату за составление проекта;

За свидетельствование верности копии заявления — 30 руб. (в т.ч. 20 руб. — за т/р) за страницу копии заявления;

За свидетельствование верности копии договора — 30 руб. (в т.ч. 20 руб. — за т/р) за страницу копии договора.

За нотариальное удостоверение договора залога транспортного средства взимается государственная пошлина в соответствии с Законом РФ «О государственной пошлине» в размере 1,5% от суммы договора; за составление проекта договора — в размере 1% от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; за выполнение технической работы по изготовлению договора — в размере 2% от минимального размера оплаты труда за страницу.

Удостоверение договоров ипотеки и залога.

Если Вы намереваетесь продать или купить квартиру, дом, комнату или же земельный участок, взять в кредит деньги для приобретения имущества, то, скорее всего, Вы задумаетесь — обязательно ли участие нотариуса в такой сделке? На сегодняшний день совсем не обязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Но, тем не менее, например, при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки могут возникнуть ситуации, при которых к нотариусу обратиться просто необходимо. Удостоверение договоров ипотеки и залога есть юридическое закрепление обязательств сторон договора.
Законом предусмотрена обязанность нотариуса проверять личности обратившихся за услугой, то есть обследовать их дееспособность и правоспособность, растолковать им смысл и значение договора. Нотариус также должен определять соответствие содержания договора действительным и настоящим намерениям сторон, есть ли противоречия требованиям закона. Удостоверение договора залога может составляться как самим нотариусом, так и быть подготовленным сторонами. К примеру, нотариус при подтверждении договора купли-продажи проверяет документы, удостоверяющие право собственности сторон на недвижимое имущество и оформляет удостоверение договора залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Возникает вследствие заключения договора, нотариально выглядит как удостоверение договора залога. Договор о залоге заключается между кредитором, с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем с другой. На основании договора и нотариального удостоверения договора залога при условии невыполнения должником своих обязательств, кредитор для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон «О залоге» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора залога и государственная регистрация залога.
Форма удостоверения договора залога определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Значение условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий нотариального удостоверения договора залога и ипотеки относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (ст. 339 ГК). Нотариальное удостоверение договора ипотеки — одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общее правило об обязательном нотариальном удостоверении договора залога и нотариальном удостоверении договора ипотеки утратило силу. Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК — это договор об ипотеке.
Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению, т.е. нотариальному удостоверению договора залога и нотариальному удостоверению договора ипотеки.
Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы заверения ипотеки, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК, что исключением из п. 2 ст. 185 ГК вовсе не является. Согласно ст. 160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст. 185 ГК касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи. Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки. Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте в форме заверения ипотеки. Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно ст. 19 Закона об ипотеке регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Удостоверение договора залога имеет юридическую силу. Форма отметки об удостоверении договора залога — произвольная.

Тариф: ( Опекунов должен сообщить цифры и тарифы по услугам касательно залогов и ипотеки)

За удостоверение договора залога в размере 0,5 %, но не менее 300 р. и не более 20000 р.; как за прочий договор, подлежащий оценке (обязательное нотариальное удостоверение — п/п 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ) + плату за составление проекта;

За свидетельствование верности копии заявления — 30 руб. (в т.ч. 20 руб. — за т/р) за страницу копии заявления;

За свидетельствование верности копии договора — 30 руб. (в т.ч. 20 руб. — за т/р) за страницу копии договора.

За нотариальное удостоверение договора залога транспортного средства взимается государственная пошлина в соответствии с Законом РФ «О государственной пошлине» в размере 1,5% от суммы договора; за составление проекта договора — в размере 1% от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; за выполнение технической работы по изготовлению договора — в размере 2% от минимального размера оплаты труда за страницу.

notariusopekunov.ru

Удостоверение договора залога у нотариуса: Возможности для развития и минимум рисков

Жизнь не стоит на месте, мы всегда хотим нового: получить образование, наладить бизнес, улучшить свой быт. Для всего этого необходимы денежные средства. Один из самых доступных способов получить деньги — это различные виды займов под залог (ипотека, лизинг или просто договор займа с особыми условиями).

Если вы правильно, то есть юридически грамотно оформите такой заём, предусмотрев все условия, то застрахуете и себя, и вашего кредитора или инвестора от различных неожиданных или досадных неприятностей.

Как, в каких случаях и на каких условиях оформляют договор залога рассказывает нотариус города Волгограда Людмила Осипова.

— Я в своей практике сталкивалась с разными залоговыми операциями. В последнее время — это чаще ипотека. Заёмщик приобретает квартиру под банковский кредит и становится её собственником, но квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не выплатит долг. В этом смысл любого залога.

Заём не всегда связан с банком, возможно, некто готов вам дать средства под минимальный процент или даже беспроцентно, ему лишь нужны гарантии, что вы вернёте деньги.

Для бизнеса выгоден лизинг (особенно в сельском хозяйстве) — это приобретение техники в кредит. Тут действует тот же принцип, что и в ипотеке

— пока ты не выплатишь заём, техника находится в залоге у лизингодателя. По сути, лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. В лизинг можно приобрести любые средства производства — автозаправку, мойку, всё, что нужно для бизнеса.

При удостоверении займа главное для нотариуса — это проверить платёжеспособность заёмщика, права и возможности заимодателя, обсудить и отразить в договоре условия возврата суммы долга, периодичность выплат, обращение взыскания на имущество в случае невозможности выплатить долг.

Всё это можно обсудить заранее: нотариус, как специалист по имущественным правам, подскажет более оптимальные условия исполнения сделки, как будет для вас выгоднее и надёжнее. И главное, нотариус проведёт юридическую экспертизу, проверит полномочия сторон в договоре, дееспособность, правоспособность (для юридических лиц), посмотрит устав и баланс, чтобы оценить платёжеспособность заёмщика-организации.

В целом, у нотариуса гораздо больше квалификации и опыта в имущественных делах, чем у кого бы то ни было. Даже в банковских договорах зачастую не учитываются различные нюансы, а то и просто встречаются явные нарушения по отношению к сторонам. Нотариус такого позволить себе не может. У нотариуса его деятельность — это его репутация, а за ошибку он может ответить собственным имуществом.

При заключении договора займа с условием залога имущества, выгода заёмщика очевидна — это получение крупной суммы денег вперёд и сразу. А вот заёмщику нужны гарантии. Нотариус может предложить оговорить в договоре варианты взыскания долга, тем самым обеспечив его взыскание (при плохом развитии событий) внесудебном порядке без судебных тяжб и затрат на это.

Есть такое нотариальное действие — исполнительная надпись на договоре залога. Она может применяться, только если этот договор был составлен и удостоверен у нотариуса. Когда пришел срок возвращать деньги заимодателю, но этого не происходит, он может обратиться к нотариусу. Тот подтвердит обязанность должника платить, и отметит это на договоре исполнительной надписью. После чего, договор приобретёт силу исполнительного листа для Федеральной службы приставов, и судебный пристав сможет начать процедуру принудительного взыскания долга. Заметьте, и это без единого заседания в суде и затрат на пошлины и услуги адвокатам.

В любой нотариальной конторе вам подробно расскажут о залоговых договорах, их возможностях и последствиях, а также проинформируют об услугах, которые помогут защитить клиентов от потерь.

И помните, нотариус консультирует по любым правовым вопросам всегда бесплатно!

www.jurinfo-gazeta.ru

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

• Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
  В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
• Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
  • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
  • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
• Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
  возможны варианты:
  • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

  Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
  1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
  2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
  Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

www.ipotek.ru

Удостоверение договоров залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Она возникает вследствие заключения договора или на основании закона.

Договор о залоге заключается между кредитором (заставодержателем), с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем (заставодавцем), из другого. На основании настоящего договора, при условии невыполнения должником своих обязательств, заставодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права. Причем он имеет преимущество перед другими кредиторами.

Нотариус обязан убедиться в правильному, из обзора соблюдения установленного порядка, оформлении обязательства. Если залог обеспечивает договор займа, то следует определить, что для договора займа, который заключается на сумму свыше 50 гривен, установлена письменная форма. Если договор залога обеспечивает выполнение обязательств по договору купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, где хотя бы одной со сторон есть граждане, то для такой договор установлен обязательную нотариальную форму.

По общему правилу договор залога следует заключать в простой письменной форме. Часть 2 ст. 13 Закона Украины «О залоге» содержит перечень случаев, что является исключением из этого правила, и устанавливает случаи, когда договор должен быть удостоверен нотариально.

Нотариальное удостоверение договора залога есть обязательным тогда, когда предмет залога — недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты. Статья 32 Закона отличает как специфическую группу договоров ипотеку и также устанавливает для них нотариальную форму. Ипотекой признается, согласно ст. 30 Закона, залог земли, недвижимого имущества, за которой земля (или) имущество, которые представляют предмет залога, остается в заставодавця или третьего лица. Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей: здания, сооружения, квартиры, предприятие (его структурные подразделы) как целостный имущественный комплекс, а также другое имущество, отнесенное законодательством к недвижимости. Согласно законодательству Украины предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам по праву частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

Договор залога как нотариальное действие, в зависимости от предмета залога, имеет определенное место его удостоверения. Так, договор залога недвижимого имущества заверяет по местонахождению имущества. Местом удостоверения договора залога транспортных средств или космических объектов есть место регистрации этих средств и объектов. Это положение установлено ч. 2 ст. 13, изложенной в новой редакции Закона Украины «О внесении изменений и дополнений в Закон Украины «О залоге» от 21 октября 1997 г. № 583/ 97-ВР. Ко вступлению в силу этими положениями нотариальному удостоверению подлежали также договоры залога товаров в обороте и в переработке, которые заверяли по местонахождению предприятия. Теперь для договора залога товаров в обороте или в переработке довольно письменной формы. Тем не менее по желанию сторон настоящий договор можно удостоверить и в нотариальной форме. Но в новой редакции ч. 2 ст. 13 Закона Украины не указано место удостоверения такого договора. Затем вытекает вывод, что такой договор может удостоверить нотариус независимо от местонахождения предприятия.

К тексту договора залоги предъявляются определенные требования. В частности, он обязательно должны содержать такие ведомости:

наименование сторон, фамилии, имена, отчество;

местонахождение (местожительство) сторон;

суть обеспеченной залогом требования;

размер обеспеченной залогом требования;

срок выполнения обязательства; ? описание предмета залога;

другие условия, относительно которых по заявлению одной со сторон должна быть достигнуто согласие.

Если предметом залога являются товары в обороте или в переработке, договор, кроме ведомостей, которые уже зазначились при рассмотрении требований к тексту соглашения, должен содержать также ведомости об определении вида товара, его роду и другие признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Сторонами договора залога есть заставодавець и заста-водержатель. Как заставодавцем, так и заставодержателем могут быть физический лица, юридические лица и государство.

Заставодавцем может быть как сам должник, так и третье лицо — имущественный поручитель. Последним есть лицо, которое предоставляет имущество или имущественные права для того, чтобы кредитор, в случае невыполнения должником своих требований, мог обратить на них взыскание для удовлетворения своих требований из его стоимости. Имущественный поручитель — не должник, у него нет обязанности погасить задолженность, но он может при личном обращении получить достоверную информацию о состоянии погашения кредиторской задолженности, когда прекратить обращения взыскания на предоставленное им в залог имущество или имущественные права выполнениям обязательств в полном объеме. Он и имущественным поручителем, и заставодавцем становится одновременно от момента удостоверения договора залога. Без договора залога, за которым предоставляется в залог имущество или имущественные права, имущественного поручителя не существует. Законодательство содержит положение относительно поруки, но порука и имущественное поручительство — совсем разные вещи. За поруки поручитель становится обязанным лицом, а имущественный поручитель лишь передает имущество или имущественные права в залог, т.е. предметом залога обеспечивает выполнение обязательства.

Заставодавцем во время залога имущества может быть его владелец, который имеет право отчуждать заставленное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество. Определение понятия лица, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на имущество, а также порядка передачи как имущества, так и права залога на него, действующее законодательство не содержит. В этом случае, учитывая то, что лицо, которого передано имущество и право залога на это имущество, не является владельцем, но она может распоряжаться имуществом, и если стороной договора является физический лицо, то язык может идти о поверенном лице как должника, так и имущественного поручителя. Это лицо (поверенное лицо) не является владельцем имущества, она руководствуется ч-тоьими указаниями относительно залога, ее полномочие могут базироваться на основании доверенности. Однако поверенное лицо действует в интересах лица, которое репрезентуют. Поэтому поверенное лицо может передать имущество в залог, но только четко выполняя предоставленные указания владельца имущества за обязательствами, которые их он тоже определяет.

Государственное предприятие, за которым имущество закреплено по праву полного хозяйственного ведения, самостоятельно осуществляет залог этого имущества, за исключением целостного имущественного комплекса предприятия, его структурных подразделов, зданий и сооружений, залог которых осуществляется с разрешения и на условиях, согласованных с органом уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом. Открытое акционерное общество, созданное в процессе корпоратизации, все акции которого находятся в государственной собственности, осуществляет залог надлежащего ему имущества по согласованию с основателем этого общества в порядке, предусмотренному для государственных предприятий.

Если заставодавцем есть лицо, которого передано имущество и право залога на это имущество, нотариусу подаются документы, которые утверждают факт передачи имущества и правый его залога.

Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права. Имущество, которое заставляется, должны быть таким, которое согласно законодательству Украины может быть отчуждено заставодавцем и на которое может быть звернено взыскания. Имущество уже может находиться в собственности заставодавця, а также право собственности на предмет залога может возникать в заставодавця после заключения договора залога, в будущем. Примером залога имущества, право собственности на которое возникнет в будущем, можно привести продукцию, плоды, другие прибыли, как-то: будущий урожай, приплод скота, дивиденды, которые будут начислены на акции и т.п.. Такое имущество может быть предметом залога в случае, когда это предусмотрено договором. Причем оно является самостоятельным предметом залога. Не могут быть предметом залога такие объекты:

национальные культурные и исторические ценности, которые находятся в государственной собственности и занесенные или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного достояния;

требования, которые имеют личный характер;

другие требования, залог которых запрещается законом;

объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами;

имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделов, которые находятся в процессе корпоратизации.

Земельный участок может быть предметом залога только за обязательствами при участии кредитного учреждения.

Предмет залога может находиться как в частной, так и в общей собственности. Последняя существует в двух формах: общая совместная и общая частичная. Если предметом залога является имущество, которое находится в общей совместной собственности, то оно может быть передано в залог лишь по согласию всех совладельцев. Соглашение о залоге имущества, которое є общей совместной собственностью, подписывается всеми совладельцами этого имущества или уполномоченными ими лицами.

Соглашение о залоге общего совместного имущества супружества заверяет при наличии согласия второго из супружество.

Заключение договора залога, предметом которого является имущество, которое находится в общей частичной собственности, имеет свои особенности. Если заставляется объект имущества в целом всеми совладельцами, то все они выступают как заставодавці (должники или имущественные поручители), их согласие достигается однородностью их намерений заложить имущество и подтверждается тем, что они выступают одной стороной в договоре.

Если предметом залога есть лишь доля, пай, т.е. лишь часть имущества, которое находится в собственности одного с совладельцев общей частичной собственности, то она может быть предметом залога лишь при наличии двух таких условий:

согласия всех совладельцев, поскольку в ч. 1 ст. 6 Закона Украины «О залоге» указано, что имущество, которое находится в общей собственности, может быть переданное в залог лишь по согласию всех совладельцев;

выделение доли или пая в натуре.

Согласно ст. 115 ЦК выделение доли или пая в натуре может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке. На практике виділ в натуре следует отличать от договора конкретного пользования имуществом (ст. 118 ЦК). Если доля имущества не выделена в натуре, то даже при наличии согласия всех совладельцев есть препятствия для удостоверения, например, договора залога половины квартиры.

Заверяя договор залога, нотариус обязан проверить определенные факты и вытребовать необходимые документы.

Если предметом договора залога есть недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты, другое имущество, которое подлежит специальной регистрации, нотариусу должны быть представлены документы, которые устанавливают право собственности на это имущество.

Кроме того, нотариус должен также проверить отсутствие запрета отчуждения или ареста этого имущества.

Если предметом залога является недвижимое имущество, то такая проверка осуществляется по данным Единого реестра запретов, справки из которого выдаются Регистраторами. Относительно другого имущества, то ведомости об отсутствии запрета его отчуждения предоставляются заставодавцями и могут быть проверены нотариусом лишь при наличии специальных отметок на документах, которые устанавливают право собственности. Поэтому не могут быть предметом залога товары, которые находятся на складах таможни, если за них еще не уплачены таможенные сборы. Такое имущество не может свободно отчуждаться, в заставодавця нет свободного доступа к этому имущества.

Если имущество уже заставлено, то нотариус должен ознакомиться с условиями предыдущего договора залога. Следующий залог уже заставленного имущества может иметь место лишь при условии, что это допускается законом или предусмотрено предыдущим договором залога.

Для удостоверения договоров залога жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража нотариус требует характеристику-справку-характеристику БТІ.

Договоры о залоге целостного имущественного комплекса предприятия, его структурных подразделов, зданий и сооружений заверяют нотариусом при наличии разрешения и на условиях, согласованных с органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом.

Право залога возникает от момента заключения договора, а в случае, когда договор подлежит нотариальному удостоверению, — момента нотариального удостоверения такого договора. Если предмет залога согласно закону или договору должен находиться у заставодержателя, право залога возникает в момент передачи ему предмета залога.

Договор залога может содержать определенные условия, учитывая специфику предмета залога или желание сторон.

yurist-online.com