Рынок не готов: юристы обсудили регистрацию сделок с недвижимостью через нотариуса

В Госдуму внесли поправки в ГК, согласно которым все сделки с недвижимостью гражданам надо будет оформлять через нотариуса. Юристы уверены, что такой механизм необходим, однако предложенный вариант требует доработкинужно снизить нотариальные тарифы, а также предусмотреть возможность отказа для сделок с участием родственников.

Изменения предлагается внести в ст. 8.1 ч. 1 ГК (государственная регистрация прав на имущество). Автор законопроекта, сенатор Антон Беляков, отмечает, что законодатель, регулируя оборот недвижимости, создал систему госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Беляков напомнил, что это должно было снизить расходы участников рынка. Однако это развязало руки мошенникам, которые занимаются незаконным отчуждением имущества, причем чаще всего их жертвами становятся представители незащищенных социальных групп.

Советник министра юстиции России Мария Мельникова назвала законопроект преждевременным. Она полагает, что для начала необходимо дождаться того, когда в полной мере заработает новая система нотариата. А председатель Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик уверен, что вопрос об обязательном нотариальном оформлении сделок с недвижимостью надо ставить в перспективе (см. «Госдуме предлагают установить обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью»).

Рынок не готов

Эксперты, которые оценили эту инициативу, говорят о пользе такого механизма, однако представленный вариант, по их мнению, необходимо доработать. Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» из «Инфралекс» Анастасия Драскова говорит о том, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это хорошо и правильно, но очень дорого, а рынок недвижимости сегодня к таким затратам не готов. «Согласно пояснительной записке основная идея законопроекта – спасти социально-незащищенные слои населения от мошенников. Это, безусловно, благородная цель, однако нет уверенности, что она будет достигнута в полной мере, а вот нам с вами придется дорого за это заплатить», – отметила юрист.

По ее мнению, нотариальное удостоверение обладает одним полезным преимуществом – ускоренной процедурой регистрации. «Если документы подаст нотариус в электронной форме, срок регистрации составит всего один день», – оценивает она положительную сторону законопроекта. Но есть в нем и некий «откат в прошлое». С 1 января 2017 года в законе о регистрации появилось положение о экстерриториальности, которое пошло на пользу не только компаниям, владеющим недвижимостью по всей стране, но и остальным участникам рынка. «Однако если будет введено обязательное нотариальное удостоверение, нам придется руководствоваться нормами Основ о нотариате и удостоверять сделку в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество. То есть сначала отправляйся к нотариусу по месту нахождения имущества, удостоверь сделку, а потом регистрируй недвижимость где хочешь. Есть в этом какая-то непоследовательность», – полагает Драскова.

У родственников должен быть выбор

Свои плюсы и минусы нашла в инициативе и юрист АБ «Казаков и партнеры» Евгений Иванов. К положительным моментам он отнес то, что при совершении сделки у нотариуса присутствие продавца обязательно. Это значит, что дееспособность его будет проверена. Кроме того, нотариус проверит содержание сделки на соответствие волеизъявлению сторон и закону, а также подлинность представленных документов. Еще один плюс в том, что в этом случае нотариус будет нести полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. «Нотариус может самостоятельно получить выписку из ЕГРП и кадастра недвижимости, тем самым упростив процедуру заключения сделки, а также можно воспользоваться депозитом нотариуса для осуществления расчетов сторон. При этом нотариус самостоятельно переведет деньги продавцу средства после получения документов о регистрации права собственности нового владельца недвижимости. Денежные средства на депозите при этом будут защищены от банкротства банка», – пояснил юрист.

Однако, по мнению Иванова, есть в таком механизме и очевидные минусы. Так, увеличатся расходы сторон на оформление сделок по отчуждению недвижимого имущества, поскольку услуги нотариуса не бесплатны, а стоимость их может доходить до сотни тысяч рублей, в зависимости от стоимости недвижимости. Кроме того, нотариус не может гарантировать абсолютную чистоту сделки. «При введении обязательного нотариального удостоверения сделок пострадают близкие родственники, желающие продать или подарить недвижимость друг другу. Ведь при совершении таких сделок сторонам в большинстве случаев не требуется ни проверять личность или дееспособность оппонентов, ни юридическую чистоту недвижимости», – заключил Иванов, добавив, что инициатива имеет право на существование, однако нуждается в доработке: было бы справедливым предусмотреть право на отказ от обязательной нотариальной формы сделки, в случае если она заключается между близкими родственниками.

Слишком высокие тарифы

В том, что идею необходимо доработать, уверен и председатель коллегии адвокатов «Каневский, Чургулия и партнеры» Герман Каневский, который заметил, что необходимо будет уменьшить нотариальные тарифы, размер госпошлины, а также предусмотреть определенные гарантии и возможность снижения, отсрочки или рассрочки ее уплаты для малоимущих и социально незащищенных лиц. «Следующий важный вопрос, который подлежит урегулированию, – ответственность нотариусов за удостоверение сделки, признанной впоследствии судом недействительной. Сегодня полная имущественная ответственность нотариусов отсутствует. Кроме того, нотариус отвечает только за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях. То есть в настоящий момент, например, нельзя возместить упущенную выгоду», – полагает Каневский.

О том, что у инициативы две стороны, говорит и юрист «Хренов и партнеры» Софья Карпенкова. Да, законопроект должен будет уменьшить «произвол и количества незаконных сделок с недвижимостью». Вместе с тем законодательством и так предусмотрен специальный механизм – государственная регистрация, и многие нюансы при государственной регистрации проверить гораздо проще, нежели при нотариальном удостоверении. «В связи с этим очень трудно однозначно ответить на вопрос: уменьшится ли количество незаконных сделок после принятия изменений», – полагает эксперт.

Зато права собственника будут защищены

Однако нашлись среди опрошенных экспертов и юристы, поддержавшие законопроект. В настоящий момент система регистрации прав на недвижимое имущество несовершенна, говорит адвокат «Яковлев и Партнеры» Марина Костина. По ее мнению, основной минус состоит в том, что данные реестра нельзя считать достоверными, так как они могут быть оспорены сторонами сделки или иными лицами, права и законные интересы которых они затрагивают, например, наследники, супруги и прочие. «Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью позволило бы устранить этот пробел, при условии что в таком случае права последнего собственника были бы гарантированно защищены и не могли бы быть никем оспорены. Исключение могло бы составлять совершение сделки в результате преступных действий участников сделки или любых третьих лиц, которые были бы установлены вступившим в силу приговором суда», -– считает Костина. Она также отметила, что отсутствие подобных гарантий лишь увеличит сумму расходов на совершение сделки и снимет ответственность с регистраторов.

pravo.ru

Недвижимость

Нотариусам вернут недвижимость

Закон об участии нотариусов в сделках с недвижимостью внесен в Госдуму

В Госдуму внесен проект закона о возвращении в сделки с недвижимостью обязательного нотариального оформления. Автор документа говорит, что это защитит права граждан и оградит их от мошенничества. Юристы считают, что предложенные нововведения могут затруднить процесс оформления сделок, увеличив сроки и расходы для участников процесса. При этом они допускают, что произойдет повышение цен на услуги нотариусов.

Против «черных риелторов»

Вернуть нотариат в сделки с недвижимостью предложил член комитета Совета Федерации по экономической политике Антон Беляков. Автор считает, что такая инициатива позволит оптимальным образом защитить интересы всех сторон сделки, а также обеспечить законность оборота недвижимости.

Все без исключения рейдерские захваты имеют одну и ту же черту: как правило, есть сомнительные документы и ангажированные государственные чиновники, объяснил он. «В странах, где нотариальная форма обязательна, эти проблемы либо вообще отсутствуют, либо минимальны», — пояснил он «Газете.Ru».

Особую грозу Беляков видит в бандах «черных риелторов». Особенно вопросы вызывают ситуации, когда незаконные действия осуществляются в отношении одиноких людей, которые являются мишенью для криминальных группировок.

Эксперты: поправки к законопроекту об изъятии жилья не учитывают интересы кредиторов

При всем при этом об участии Федеральной налоговой палаты (ФНП) в обсуждении готовящегося законопроекта говорить не приходится.

«О данном законопроекте мы слышим впервые, так как в каких-либо предварительных согласованиях и консультациях Федеральная нотариальная палата не участвовала. Поэтому до его детального изучения мы комментировать законопроект не можем», — рассказывают «Газете.Ru» в ФНП.

«Что касается конкретного законопроекта, то его текст нуждается в анализе, чтобы оценить, насколько его положения учитывают общественные интересы, а возможно, и в доработке», — отмечает советник президента ФНП по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская.

По ее словам, если говорить о концепции обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, то, безусловно, такой механизм позволит защитить права участников подобных сделок, обеспечить достоверность данных государственных реестров, гарантировать законность правоотношений в этой сфере, минимизировать риски мошеннических действий с недвижимостью.

«Такая концепция согласуется с позицией Совета Федерации, высказанной в рекомендациях правительству РФ в рамках парламентских слушаний, посвященных вопросам регистрации недвижимости», — продолжает Джуринская.

По словам Белякова, в нотариальной палате не знали об этой инициативе, но уже могут ознакомиться с документом.

По его мнению, рынок должен регулироваться государством. При этом сейчас процент «нечистоплотных» нотариусов ничтожен, поскольку получить данные полномочия достаточно трудно и «нотариусы добросовестно выполняют свои функции».

Российские нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью в 1995 году.

Кроме того, в 2013 году была отменена регистрация сделок с жилыми помещениями. Если ранее регистрировались и сделка, и право, то сейчас речь идет о регистрации права собственности в управлении Росреестра.

Обсуждение введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью продолжается уже несколько лет, и законодателям уже удалось сделать определенные шаги в этом направлении.

В прошлом году было введено обязательное нотариальное удостоверение на несколько видов сделок, отмечает замдиректора по юридическим вопросам «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Во-первых, по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Также, по ее словам, речь идет о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки и по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетнему или человеку, признанному ограниченно дееспособным.

Дублирование функций

Основная идея законопроекта понятна, но она не соответствует сегодняшнему вектору развития гражданского законодательства, поскольку ранее все изменения, которые в него вносились, были направлены на упрощение совершения сделок и оборота недвижимости в целом, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Александр Мачнев.

«Сейчас же предлагается установить дополнительный этап — обращение к нотариусу. В развитых правовых системах роль нотариата сокращается», — рассказывает собеседник «Газеты.Ru».

По его словам, сейчас данные поправки не являются нужными или актуальными. «Авторы говорят, что поправки направлены на борьбу с мошенничеством, обеспечение безопасности сделок, что граждане будут защищены нотариусом. Но на практике действия нотариусов тоже оспариваются, как и сделки, заключенные в просто письменной форме», — предупреждает адвокат.

Собственникам жилья в хрущевках в Москве могут предложить деньги взамен старых квартир

Он еще раз напоминает, что все сделки с недвижимостью проходят регистрацию в Росреестре, и данные фиксируются в ЕГРН. Регистрация осуществляется на основании совместного заявления участников сделки. При этом регистратор несет ответственность за свои действия.

Новые функции нотариуса будут дублировать обязанности регистраторов, соглашается адвокат «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин.

«Если законопроект примут в том виде, в котором он есть сейчас, я полагаю, что положение правообладателей вряд ли улучшится. Это вызовет дополнительные расходы, это снимет ответственность с регистраторов, так как на основании нотариальных сделок они не будут осуществлять как таковой правовой экспертизы — всю ответственность за чистоту сделок будет нести нотариус», — рассуждает адвокат Марина Костина.

Она обращает внимание, что если дальше никаких изменений не последует, то возникает большой вопрос — зачем нужна эта форма?

Сейчас сложность заключается в том, что сейчас любая запись может быть оспорена в суде. Если бы данный законопроект предполагал, что нотариальное удостоверение дает 100-процентную гарантию наличия этих прав, то «это бы существенно изменило положение».

Хватит ли нотариусов?

Среди застройщиков и риелторов есть разные мнения по поводу инициативы вернуть нотариальную форму в оформление сделок с недвижимостью. Ее реализация на практике — это дополнительная гарантия безопасности и юридической чистоты сделки, считает генеральный директор «Инград» Анатолий Францев.

По его словам, участников долевого строительства уже защищают поправки в 214 ФЗ и ряд подзаконных актов, а во-вторых, не совсем ясно, как на практике можно будет инициативу с нотариусами реализовать и насколько это будет удобно покупателям и застройщикам.

«Проще говоря, хватит ли нотариусов на всех покупателей жилья на первичном рынке. Например, в одной только Москве и Московской области в первом квартале 2017 года заключено более 32 000 договоров ДДУ», — рассказывает эксперт.

В среднем в один рабочий день регистрируется около 500 договоров долевого участия. При этом количество нотариусов в каждом городе и регионе ограничено и практически неизменно, а количество должностей нотариусов в нотариальном округе определяется органом государственной власти субъекта и без регистрации ДДУ имеют большую загрузку, очереди, запись.

Законопроект о сносе пятиэтажек в Москве принят в первом чтении Госдумой

Кроме того, продолжает Францев, перед удостоверением сделки нотариусу потребуется провести правовую экспертизу всех документов, удостоверяющих права застройщика на заключение ДДУ, а это потребует дополнительного временного и кадрового ресурса.

«Соответственно, процедура подписания договоров несколько усложнится, так как необходимо будет заранее учитывать график нотариуса, организовывать выезд к нотариусу всех сторон, заинтересованных в сделке, либо — организовывать выезды нотариуса в офисы застройщиков по определенным дням», — говорит собеседник «Газеты.Ru».

При этом расходы на сопровождение сделки также вырастут: в том случае если эти расходы будут ложиться на застройщика — он заложит их в стоимость метра, как это сейчас происходит, например, со страхованием ответственности застройщика.

«Однако это не отразится значительно на рыночной цене метра, учитывая размеры сделок на рынке недвижимости», — говорит гендиректор «Инград».

Скорее всего, этот закон относится к сделкам на вторичном рынке, считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «Мы считаем, что такая инициатива дополнительную безопасность не даст, достаточно Росреестра», — говорит эксперт. Он также полагает, что, скорее всего, это поспособствует увеличению сроку сделки и ее стоимости.

Коллапс на рынке

Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом буквально приведет к коллапсу на рынке вторичной недвижимости и значительно усложнит работу риелторов, опасается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Она согласна с застройщиками, что у нотариусов попросту нет таких ресурсов, такого количества времени и сотрудников для того, чтобы обработать количество заявок на подписание договоров купли-продажи.

Также по ее словам, нотариальное оформление сделок приведет к росту цен на услуги нотариуса. Ольга Балбек из «Миэль-Сеть офисов недвижимости» тоже считает, что поправки могут повлечь серьезное увеличение расходов по сделке. Тариф на услуги нотариуса состоит их двух частей — госпошлины и платы за услуги правового и технического характера. Размер госпошлины устанавливается государством, а вторая часть тарифа регулированию не подлежит, отмечает она.

Сегодня стоимость нотариального удостоверения сделок с долями недвижимости, согласно Налоговому кодексу, составляет 0,5% от стоимости доли, но не более 20 тыс. рублей. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тысяч за техническую работу, говорит Ольга Балбек.

Сейчас расходы на сделку, совершенную в простой письменной форме, составляют 1,5 тыс. рублей за составление проекта договора и оплата государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей, говорит эксперт.

Антон Беляков считает аргумент об удешевлении сделок через отмену нотариального заверения — «нелепой идеей».

«Давайте минимизируем стоимость этой услуги, если нужно, введем минимальную цену, возможно стоимость, которая не будет связана со стоимостью имущества, которая устроит все стороны.

Пусть это будет 1,5 тыс. рублей — чтобы было комфортно и для нотариусов, и для сторон. Но под предлогом того, чтобы не было дорого, вообще убирать нотариальное оформление, мне непонятно», — сказал он.

Оспоренная по суду кадастровая стоимость сможет применяться для возврата налогов

Между тем в ФНП отмечают, что в период с 2014 по 2016 год в рамках повышения привлекательности нотариальной формы сделок был заметно снижен ряд нотариальных тарифов, причем некоторые — в несколько раз.

«На сегодняшний момент тариф по сделкам, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, составляет всего 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тыс. рублей. В целом же тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью за последние два года снизились почти в трехкратном размере», — говорят в Федеральной нотариальной палате.

Так или иначе, но только уголовная ответственность за заверение незаконной сделки, по мнению Литинецкой, сможет как-то улучшить ситуацию. «До тех пор нотариальная форма сделок не поможет в разы сократить количество мошенников на рынке недвижимости.

На самом деле участие нотариуса в операции по купле-продаже недвижимости играет второстепенную роль, так как он не может обеспечить полную безопасность сделки. Поэтому нельзя сказать, что без участия нотариуса сделка пройдет неудачно, а его присутствие, наоборот, — залог успешного соглашения.

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов отмечает, что были даже случаи, когда «в сделках участвовали подставные нотариусы, которые были в сговоре с мошенниками, и таких примеров я могу припомнить немало». В итоге продавцы и покупатели как раз терпели убытки из-за того, что доверяли участвовавшему в заключении сделки «специалисту».

Обсуждение документа будет продолжаться. Антон Беляков сообщил «Газете.Ru», что сейчас законопроект находится на рассмотрении профильного комитета Госдумы.

m.gazeta.ru

Изменились ли полномочия нотариусов?

Нотариат — один из важнейших общественных институтов, лежащий в основе правовой системы государства. Задачи нотариата в Российской Федерации, права и обязанности нотариусов установлены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее – Основы), утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1. Согласно статье 1 Основ нотариат в РФ призван обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законами нотариальных действий от имени государства.

К нотариальным действиям, которые совершают нотариусы, занимающиеся частной практикой, относится, в частности, такое действие как удостоверение сделок. Даже в тех случаях, когда законодательство не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, стороны могут установить его соглашением.

Преимущества нотариального удостоверения сделок очевидны. Во-первых, акты нотариуса совершаются в определенном порядке, по определенной форме и должны точно соответствовать закону, нотариально оформленный документ предоставляет и защищает право от имени государства и имеет большую доказательственную силу. Во-вторых, нотариус призван обеспечить право граждан на квалифицированную юридическую помощь: так, перед совершением нотариальный действий нотариус подробно разъясняет права и обязанности сторон, сообщает о юридических последствиях сделки. В-третьих, нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную материальную ответственность за допущенные ошибки. Кроме того, профессиональная ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию. В-четвертых, нотариусы проходят непростую процедуру допуска к профессии, деятельность нотариусов лицензируется и контролируется государством.

Производя нотариальное удостоверение сделки, нотариус проверяет наличие условий действительности сделки, соответствие сделки закону, отсутствие нарушений прав третьих лиц. Таким образом, частнопрактикующий нотариус, совершая нотариальные действия, способствует уменьшению юридических рисков сделки, предоставляет квалифицированную юридическую помощь, при этом неся полную имущественную ответственность за допущенные ошибки

Не удивительно, что законопроект N 47538-6/1 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» изначально содержал нормы, согласно которым сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом (см. 1 законопроекта в ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012). То есть, если бы данная норма была введена в действие, то такие сделки как купля-продажа недвижимого имущества, мена, дарение жилья и т. п. подлежали бы обязательному нотариальному оформлению. Однако законопроект был изменен, и принятый 30.12.2012 закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» внес в ГК РФ следующую норму: «В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена» ( см. ч.3 ст. 8.1 ГК РФ).

Также законом 302-ФЗ по ряду сделок с недвижимостью была отменена «двойная система регистрации», согласно которой ранее производилась регистрация не только прав, но и сделок. Согласно изменениям, внесенным в ГК РФ законом 302-ФЗ, с 1 марта 2013 года не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилых помещений), 560 ГК РФ(договор купли-продажи предприятия), 574 ГК РФ (договор дарения недвижимого имущества), 584 ГК РФ (договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты) ( ст. 2 Закона N 302-ФЗ). Таким образом, на сегодняшний момент для того, чтобы данные договоры считались заключенными, не требуется подавать заявления о государственной регистрации данных договоров и соответственно не требуется оплачивать госпошлину за регистрацию данных договоров. Тем не менее, право собственности у приобретателей недвижимого имущества возникнет только с момента государственной регистрации права в ЕГРП (Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях).

Согласно действующему законодательству, по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию таких договоров, как договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»); договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Стоит отметить и ещё одно изменение, которое произошло в связи с принятием норм Закона 302-ФЗ. Для ряда сделок с недвижимостью (для которых отменена госрегистрация) теперь не требуется оформлять нотариальное удостоверение согласия супруга (к примеру, для приобретение квартиры). Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ такое согласие необходимо оформлять нотариально для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации). Можно сказать, что данное изменение вполне логично отражает текущую ситуацию, так как на практике проверить состояние лица в браке при отсутствии штампа в паспорте, нотариусу непросто. Так, нормы Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» не включают нотариусов в число лиц, имеющих право делать запросы в архивах ЗАГСов (см. ст. 12 данного Закона).

Итак, на сегодняшний день, согласно статье 8.1 ГК РФ права на имущество (а также ограничения таких прав), подлежащие государственной регистрации в силу закона, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (иное может быть установлено законом).

Законом 302-ФЗ провозглашены принципы проведения государственной регистрации прав на имущество — принцип проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Согласно статье 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Таким образом, ситуация с оформлением сделок с недвижимым имуществом на данный момент позволяет говорить о том, что с одной стороны, процедура оформления некоторых видов сделок стала проще. С другой стороны, вызывает опасение состояние защищенности прав сторон при заключении данных видов сделок.

Безусловно, провозглашение в новой редакции ГК РФ правила, обязывающего государственных регистраторов проверять полномочия лица, обратившегося с заявлением о госрегистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства, а также проверять документы (см. ч.5 ст. 8.1 ГК РФ) – это серьезный шаг на пути к обеспечению защищенности прав граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимым имуществом. Радует и содержание пункта 9 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому за счет казны РФ подлежат возмещению убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество.

Вместе с тем, на взгляд автора, действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В частности, госрегистратор не должен проверять фактическое волеизъявление сторон сделки, разъяснять правовые последствия сделки, госрегистратор не должен лично присутствовать при подписании документов. Более того, нигде не прописано, каким образом госрегистратор должен проверять наличие-отсутствие нарушения прав третьих лиц при совершении сделок. Что касается ответственности госрегистраторов, то нормы, введенные законом 302-ФЗ, пока не имеют четкого механизма реализации на практике. Более того, права лиц по сделкам, которые не подлежат госрегистрации, имеют ещё меньшую защищенность со стороны государства. Отсюда — повод обратиться к нотариусу за удостоверением сделки в добровольном порядке.

Нотариус, занимающийся частной практикой, согласно статье 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, а при его недостаточности — за счет имущества такого нотариуса в пределах разницы между страховым возмещением и фактическим размером ущерба. Имущественный вред, причиненный нотариусом умышленно, возмещается исключительно за счет принадлежащего ему имущества.

Согласно статье 42 Основ при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.

Согласно статье 43 Основ при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия. По общему правилу, дееспособность физических лиц определяется по возрасту лица, что может быть установлено из документа, удостоверяющего личность. Если лицо дееспособно в силу возраста, и у нотариуса нет сведений об ограничении или лишении гражданина дееспособности, но при этом нотариусу очевидно, что участник сделки не может понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), нотариус откладывает удостоверение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.

В статье 15 Основ установлено право нотариуса истребовать от любых физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

Нотариус проверяет все необходимые документы. Так, исходя из статьи 55 Основ нотариус обязан проверить принадлежность отчуждаемого или закладываемого недвижимого имущества участнику сделки, для чего он истребует документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 16 Основ нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Нотариус учитывает интересы заинтересованных лиц. Так, согласно ст. 41 Основ совершение нотариальных действий должно быть отложено, если в соответствии с законом необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений против совершения этих действий.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет подписи лиц, совершающих сделку. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.53, 54 Основ). Также, если стороны просят об этом нотариуса, он сам составляет проект сделки.

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус хранит весь архив по сделке. Стоимость услуг нотариуса (тарифов) регулируется законодательством Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на то, что нормы, предоставляющие нотариусам широкие полномочия, не приняты, очевидна перспектива того, что в будущем государство, призванное обеспечить надлежащую охрану прав граждан при совершении сделок с недвижимостью, будет ориентироваться на нотариат как институт способный справиться с данной задачей.

Исходя из Пояснительной записки к законопроекту N 47538-6/1 в намерение законодателя входит построение «системы регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган». Предполагается, что, «будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту». Такая схема позволит повысить безопасность сделок с недвижимым имуществом. Сторонники введения такой системы подчеркивают, что при нормальном её функционировании отпадет необходимость обращаться к посредникам (агентствам недвижимости, частным риэлторам), которые берут немалую плату за проверку юридической чистоты сделки.

Однако время такой системы ещё не пришло. Как отметил в своем интервью председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников для того, «чтобы ввести обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, мы должны четко представлять, сколько будет нотариусов, чем будут отвечать, какие будут виды страхования у них за действия, и самое главное — сколько это будет стоить для граждан» (интервью опубликовано в РГ (Федеральный выпуск) N5979 от 11 января 2013 г.).

Совершенно ясно, что если будет введено обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, число нотариусов нужно будет существенно увеличивать, а значит, необходимо продумать, как это сделать, в частности, определиться с квотами на должности нотариусов. Необходимо также четко определиться с тарифами, проработать нормы об ответственности. Работа над проектом закона о нотариате и нотариальной деятельности все ещё продолжается.

На взгляд автора, необходимо четко определить, что должен будет делать нотариус, в частности какие действия он будет предпринимать для проверки юридической чистоты сделки. Безусловно, понадобится закрепить законодательно порядок взаимодействия с различными государственными инстанциями. Необходимо будет создать (если ещё нет) и предоставить доступ нотариусам к соответствующим базам данных (например, для подтверждения психического состояния лица, факта нахождения лица в браке, наличия иждивенцев, заинтересованных лиц). Для нотариусов построение нормальной системы получения необходимых сведений весьма важно, так как проверка юридической чистоты сделки, отсутствие нарушения прав третьих лиц специфичны, занимают много времени.

Кроме увеличения количества работы, для нотариусов важен вопрос о переаттестации, усилении ответственности, которая может наступить в случае принятия норм об обязательном нотариальном оформлении сделок, подлежащих госрегистрации, в том числе сделок с недвижимым имуществом.

Также необходимо будет решить вопрос о дублировании функций нотариусов и госрегистраторов при проверке законности сделки для государственной регистрации права. В настоящий момент нотариус может вполне ограничиться истребованием выписки из ЕГРП. Это и понятно, ведь согласно ГК РФ (ст. 8.1, 223) право на недвижимость считается возникшим с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Таким образом, если нотариус, проверив выписку и другие правоустанавливающие документы, обнаружит противоречия между ними, то отказать в удостоверении сделки он не имеет права. Вместе с тем, он должен разъяснить сторонам риски, с которыми они сталкиваются при совершении подобной сделки «с пороком».

Итак, на данный момент законодателем не введено обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимым имуществом, но есть обязательность регистрации прав (их возникновения, изменения, ограничения, прекращения) в ЕГРП. Вместе с тем, у сторон есть право удостоверить договор у нотариуса по соглашению между собой. В будущем предполагается принять ряд законодательных актов, направленных на совершенствование организационной структуры и деятельности нотариата и на создание предпосылок для введения новой системы госрегистрации прав, предусматривающей широкое привлечение нотариусов.

Автор: Зубова Е.С.

Ведущий эксперт-юрист Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»

www.top-personal.ru

Еще по теме:

  • Размеры пособий на детей в 2018 году в рб Детские пособия Какие пособия получает женщина в России при рождении ребенка в 2018 году? Общий их перечень на федеральном уровне установлен законом от 19.05.1995 № 81-ФЗ «О государственных пособиях гражданам, имеющим детей». Другими законами […]
  • Пособие мать одиночка 2018 в крыму Детские пособия в Республике Крым и Симферополе После завершения переходного периода денежные выплаты жителям Крымского полуострова на поддержку семей с детьми устанавливаются на общих основаниях по аналогии с другими регионами страны. С января […]
  • Льготы матерям одиночкам во владимирской области Детские пособия во Владимире и Владимирской области Во Владимирской области действуют все федеральные и большинство региональных пособий, характерных для остальной территории страны. Социальная помощь положена беременным, только что родившим и […]
  • Как правильно начислить алименты Расчёт алиментов. Даём примеры с проводками Самый распространенный вид алиментов — удержание в пользу несовершеннолетних детей у одного из родителей после расторжения брака (ст. 24 СК РФ) либо в браке (ст. 80 СК РФ). При удержании алиментов […]
  • Какие законы есть многодетным семьям Меры социальной поддержки и льготы многодетным семьям в 2018 году Меры социальной поддержки Меры социальной поддержки и льготы многодетным семьям Статус многодетной семьи устанавливается в соответствии с региональным законодательством и […]
  • Оплата госпошлины в судах рк Госпошлина в суд. Калькулятор госпошлины 2018 Нужна госпошлина в суд? Калькулятор госпошлины 2018 года: Ваш браузер не поддерживает плавающие фреймы! Размер государственной пошлины: 1. Подача искового заявления Имущественного характера, не […]