Получить разрешение на строительство дома на собственном участке

Зачем нужно разрешение на строительство?

Анна Мазухина,
Эксперт Службы Правового консалтинга компании «Гарант»

Любой владелец участка – и не важно, каким образом тот ему достался и какое имеет назначение – рано или поздно планирует построить на нем дом. Кто-то думает о загородной даче, где будет проводить лето и периодически приезжать зимой, кто-то – о полноценном доме для постоянного жительства.

Возможность строительства зависит от определенных характеристик участка: категории земель и вида разрешенного использования. Их можно узнать из кадастрового паспорта (плана, выписки) земельного участка.

Со строительством дома на участке, не относящемся к «землям населенных пунктов», могут возникнуть определенные сложности. Полбеды, если это «земли сельскохозяйственного назначения» – тут возможности перевода участка в нужную категорию довольно большие; впрочем, если владельцу не нужно свидетельство именно на «жилой дом» и не нужна прописка, или он готов прописываться через суд 1 – можно и не мучиться с переводом. Сложнее, если речь идет о землях особо охраняемых территорий, обороны, связи и иных – там разрешение на строительство могут не выдать, а перевод таких земель в другую категорию обычно сопряжен со значительными трудностями, а где-то и вовсе невозможен 2 .

С назначением (видом разрешенного использования участка) тоже могут возникнуть проблемы. Строго формально, например, закон разрешает строить жилой дом на дачном участке или участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (если он расположен в границах населенного пункта), но запрещает делать это на садовом или огородном участке 3 . Однако даже при строительстве на участке, предназначенном для садоводства, – на построенный объект можно будет зарегистрировать право собственности, а также прописаться в нем по суду 4 .

Если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома» – задача упрощается.

Не верьте тому, кто говорит, что сейчас разрешение на строительство не нужно. Да, права на дом, расположенный на участке, предназначенном под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, до 1 марта 2015 года возможно зарегистрировать без такого разрешения, а также разрешения на ввод в эксплуатацию 5 (при этом для регистрации прав на дом, построенный на дачном или садовом участке, эти разрешения не потребуются и после этой даты 6 ). Однако само по себе разрешение на строительство как документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, по-прежнему нужно 7 , за осуществление строительных работ без него работы законом предусмотрена административная ответственность 8 (причем при продолжении работ штрафовать могут сколько угодно раз).

Частному застройщику (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, высотой не более трех этажей 9 ), для получения разрешения нужно всего три документа: правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ), градостроительный план участка и схема планировочной организации. Последний документ оформляется застройщиком самостоятельно и представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке (можно снять копию со второй страницы кадастрового паспорта участка и на ней при помощи линейки и ручки начертить предполагаемую область застройки, надписав сверху гордые слова «Схема планировочной организации земельного участка по такому-то адресу»).

Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что застройщику нужно собрать и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия, некоторые даже проект дома требуют. Скажем сразу: ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана (при желании – может приложить к нему копию все того же правоустанавливающего документа на участок, но может и не прикладывать), все остальные документы будет собирать сама местная администрация. На это указал еще в прошлом году Верховный Суд РФ 10 , и подтвердил свою позицию по данному вопросу в нынешнем 11 . Градостроительный план оформляется в течение 30 дней, причем бесплатно 12 .

После получения плана застройщик прикладывает к нему правоустанавливающий документ на участок (если права на участок зарегистрированы – администрация может запросить данный документ и самостоятельно 13 ) и схему планировочной организации участка, сдает документы опять же в местную администрацию, и через 10 дней получает разрешение 14 .

При этом если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо – оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев 15 .

Обращаем внимание: если строится дом, предназначенный для проживания более чем одной семьи (многоквартирный или сблокированный – т.н. «таунхаус») – такая «упрощенная» процедура получения разрешения к нему не относится, застройщику нужно готовить все документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ 16 .

1 Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева».
2 См., например, определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г. № 19-В10-7.
3 Абзацы второй, четвертый ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», п.п. 2 и 3 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
4 Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан».
5 Пункт 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).
6 Пункт 1 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ, ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
7 Часть 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ
8 Часть 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
9 Часть 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
10 Решение Верховного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290.
11 Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 марта 2013 г. № 6-КГ12-11.
12 Часть 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ.
13 Части 9.1 и 9.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
14 Часть 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
15 Части 21, 21.1, 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
16 Письмо Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2007 г. № 24322-СК/08.

www.garant.ru

Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в 2018 году?

Обязанность застройщиков получать разрешения на строительство прописана в Градостроительном Кодексе. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с 51 статьей, которая так и называется «Разрешение на строительство». П. 17 ст. 57 устанавливает случаи, когда получать разрешение не требуется.

Разрешение требуется при строительстве капитальных объектов на собственном участке как для юридических лиц, так и для физических.

Основные ЗАБЛУЖДЕНИЯ при строительстве дома:

1. «разрешение на строительство не требует, так как земля в собственности»
2. «разрешение не обязательно, так как участок для ИЖС/ЛПХ, т.е. выделен для строительства дома»
3. «разрешение не нужно, так как действует дачная амнистия»
4. «разрешение не нужно, т.к. все соседи/знакомые оформили когда-то жилое дом без разрешения на строиотельство»

Внимательно проанализировав Градостроительный Кодекс и накопив огромный опыт по регистрации прав собственности на дома, мы с уверенностью делаем следующие ВЫВОДЫ :

1. Разрешение ОБЯЗАТЕЛЬНО к получению на земельных участках под ИЖС, ЛПХ, МЖС. С 2016 года Кадастровая палата в ряде случаев стала запрашивать разрешение на участки для дачного строительства.
2. Не важно строите ли Вы на собственном участке или на арендованном — разрешение нужно.
3. Без разрешения на строительство Вы не поставите построенный дом на кадастровый учет и не зарегистрируетсяс на него право собственности
4. Дачная амнистия это постановка дома на кадастровый учет и регистрация на него права без ввода в эксплуатацию
5. Получать разрешение на строительство не требуется только на дачные и садовые дома, т.е. если вид разрешенного использования земельного участка «Для дачного строительства» или «Для садоводства»
6. Дачная амнистия распространяется только на дачи.
7. Получить разрешение на строительство на уже построенный дом можно, но это потребует дополнительных усилий. Подробнее об этом здесь.

Чем может быть ПОЛЕЗНА процедура получения разрешения на строительство?

1. Во-первых, это единственный законный способ возвести дом. Все остальное — это возведение самостроя. Вы можете оформить дом в собственность по суду, так как являетесь собственником земельного участка и в итоге получите зарегистрированные право собственности на дом. Но это будет зарегистрированное право собственности на самострой.

Государственные органы впоследствии всегда смогут признать этот объект самостроем, даже если право собственности будет зарегистрировано. Для этого им достаточно будет сослаться на 51 статью Градостроительного Кодекса РФ.

— Разрешение не получалось?

— Тогда по Закону это самострой.

2. Во-вторых, в процессе получения согласований, Вы узнаете об ограничениях по застройке Вашего участка, а также территории, на которой ведете строительство. Например, будут выделены охранные зоны коммуникаций, о которых Вы могли и не знать. Или часть участка может попасть в природоохранную или другую зону, на которой ограничено строительство. В своей работе мы неоднократно сталкиваемся с тем, что на участках для ИЖС или ЛПХ были серьезные ограничения площади домов, утвержденные в их проектах планировки территории.

Стоимость разрешения на строительство дома

razreshenie-na-stroitelstvo.ru

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Нужно ли разрешение на строительство индивидуального жилого дома?

Перед тем, как обращаться за получением разрешения на строительство, вам необходимо понять требуется ли это в вашем случае.

Во-первых, необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором планируется строительство дома. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требуется. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требуется.

Во-вторых, чтобы ответить на поставленный вопрос, нужно уяснить о каком объекте строительства идет речь. Если вы планируете строить гараж, или объект, не являющийся объектом капитального строительства, а также строение или сооружение вспомогательного использования, то разрешение на строительство вам не нужно.

В-третьих, «дачная амнистия». Ее смысл, в частности, заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сразу заметим, что для того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.

В соответствии же с «дачной амнистией» для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. В соответствии с пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, до 1 марта 2020 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание.

В итоге, если вы уверены, что сможете завершить строительство и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2020 года, то разрешение на строительство можно не получать. Нужно сделать еще одну оговорку, что вышеуказанное справедливо, если вы не планируете совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства вам необходимо будет разрешение на строительство. Всякое может случиться в процессе строительства, и чтобы не рисковать, лучше все оформить в надлежащем порядке перед началом строительства.

Есть еще четвертый случай, когда необходимо оформлять разрешение на строительство. Это договоренность между администрацией коттеджного поселка и собственниками участков в данном поселке, точнее, это выдвигается как требование администрации (управляющей компании). Само по себе такое требование юридически носит только рекомендательный характер. Но если вы подписали договор с управляющей компанией, в котором, в том числе прописано это требование, то это уже становится вашим договорным обязательством.

В итоге, если вы уверены, что сможете завершить строительство и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2020 года, то разрешение на строительство можно не получать. Нужно сделать еще одну оговорку, что вышеуказанное справедливо, если вы не планируете совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства вам необходимо будет разрешение на строительство. Всякое может случиться в процессе строительства, и чтобы не рисковать, лучше все оформить в надлежащем порядке перед началом строительства.

Есть еще четвертый случай, когда необходимо оформлять разрешение на строительство. Это договоренность между администрацией коттеджного поселка и собственниками участков в данном поселке, точнее, это выдвигается как требование администрации (управляющей компании). Само по себе такое требование юридически носит только рекомендательный характер. Но если вы подписали договор с управляющей компанией, в котором, в том числе прописано это требование, то это уже становится вашим договорным обязательством.

www.superdoms.ru

Как получить разрешение на строительство (ижс)?

Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, т. к. без него невозможно, например, взять кредит на строительство и мн. др.

Получение разрешения на строительство при ИЖС

Любой владелец участка рано или поздно задумывается о том, чтобы построить свой дом или другой объект индивидуального жилищного строительства.

Безусловно, при принятии такого решения учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела. Не слушайте тех, кто говорит, что разрешения на строительство не требуется! Да, без него дом вполне можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, но вот как вы будете подключаться к коммунальным сетям — это уже вопрос…

Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс — именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство при ИЖС — это бумага, которая подтверждает, что проектная документация на строение соответствует плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.

Где можно получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома?

Итак, какими же органами выдается разрешение на строительство?

1. По общему правилу — органом местного самоуправления района, в котором расположен земельный участок.
2. Если проводятся работы, которые связаны с использованием недр, — Министерством природных ресурсов и экологии РФ и его территориальными органами.
3. Если на объекте используется атомная энергия — Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и т. д.

Полный перечень органов перечислен в статье Градостроительного кодекса. Конечно, при индивидуальном жилищном строительстве такие ситуации вряд ли могут возникнуть, но лучше знать об этом заранее.

Если вы по каким-то причинам начали индивидуальное жилищное строительство без разрешения — не волнуйтесь, до 01.03.2018 все еще будет действовать упрощенный порядок регистрации.

Однако получить разрешение на строительство все же стоит. Связано это со многими обстоятельствами. Например:

• если вы планируете взять кредит в банке на строительство, то в числе подтверждающих документов может потребоваться и разрешение;
• если строительство идет на дачном участке, то для подключения газа, к примеру, вам также потребуется разрешение на строительство.

Как оформляется разрешительная документация на строительство частного дома, сколько стоит разрешение?

Подача документов для получения разрешения на строительство возможна при непосредственном обращении заявителя в соответствующий орган, через представителя и через МФЦ.

Прежде всего необходимо собрать следующий пакет документов:

• правоустанавливающий документ на участок;
• градостроительный план участка;
• документ, удостоверяющий личность обратившегося;
• доверенность (если подача производится через представителя);
• проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
• положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
• если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.

Здесь стоит сделать небольшую оговорку по поводу проектной документации. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.

После того как заявление и все необходимые документы переданы в уполномоченный орган, тот, в свою очередь, в течение 10 дней проводит проверку представленных документов и сверяет проектную документацию земельного участка с требованиями градостроительного плана.

В итоге орган может принять одно из следующих решений:

• отказать в выдаче разрешения на строительство;
• выдать разрешение на строительство.

Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Госпошлину в данном случае платить не нужно!

Отказ может быть обжалован заявителем через суд.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет. После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта и т. д.

Когда разрешения на строительство не требуется?

Законодатель предусмотрел также случаи, когда не требуется получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство, например:

1. Строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности.
2. Строительство на участке, который предназначается для ведения садоводства или дачного хозяйства.
3. Строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.).
4. Строительство сооружения для вспомогательного использования.
5. Изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям.
6. Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Кроме того, законодатель сделал еще один приятный сюрприз для граждан: до 01.01.2015 не требуется получение разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию.

Регистрация права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства.

Органом, ответственными за регистрацию права собственности на объекты ИЖС, является территориальное управление Росреестра.

Стоимость такой услуги составляет 350 руб.

Какие документы необходимы для регистрации?

1. Если право на земельный участок зарегистрировано и о нем есть сведения в ЕГРП, потребуются:
   • заявление о регистрации права;
   • доверенность на представителя;
   • паспорт заявителя;
   • документ об уплате госпошлины;
   • кадастровый паспорт объекта недвижимости (см. «Как получить кадастровую карту и план земельного участка онлайн?»).
2. Если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке, понадобится представить:
   • заявление;
   • кадастровый паспорт объекта;
   • паспорт заявителя;
   • документ об уплате государственной пошлины;
   • доверенность на представителя;
   • правоустанавливающий документ на земельный участок;
   • документ, который подтверждает нахождение объекта ИЖС в пределах данного участка.

Срок рассмотрения документов — 10 рабочих дней.

Результат рассмотрения документов:

1. Выдача свидетельства о праве собственности на объект ИЖС.
2. Выдача свидетельства о праве собственности на земельный участок (если он не зарегистрирован).
3. Если регистрируется право собственности на земельный участок, но сведения о нем отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то возможно принятие решения о приостановлении регистрации или отказе.

Прекращение срока действия разрешения на строительство

Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство выдается на срок всего строительства и может быть продлено по решению органа власти. В случае ИЖС разрешение выдается на 10 лет.

При этом Градостроительным кодексом предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых разрешение на строительство прекращает свое действие:

1. Если право собственности на земельный участок было прекращено в принудительном порядке, в том числе путем изъятия участка для нужд государства.
2. Отказ владельца от права собственности на участок.
3. Расторжение договоров, на основании которых у гражданина возникло право на земельный участок.
4. Прекращение права пользования недрами, если оно необходимо для дальнейшего строительства.

В течение 30 дней с момента прекращения прав на участок органом, выдавшим разрешение на строительство, принимается решение об отзыве разрешения. Такое решение может быть принято на основании:

• уведомления соответствующего органа власти о том, что у владельца участка прекращены все права пользования этим участком;
• уведомления уполномоченного органа о том, что прекращено право пользования недрами.

В порядке межведомственного взаимодействия органы, ответственные за выдачу разрешения, уведомляют территориальные органы Росреестра о том, что право на земельный участок у гражданина прекратилось.

Нюансы получения разрешения на строительство частного дома

На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть с разрешением на строительство и стоит ли его переоформлять?

Разрешение на строительство переоформлять не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.

Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.

Выше было сказано о том, что разрешение на строительство нет необходимости получать тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству. Услышав это, зачастую некоторые предприимчивые хозяева строят магазин, не получая разрешения, но впоследствии оказывается, что это и есть не что иное, как объект капитального строительства. Что делает в таком случае суд? Выносит решение о демонтаже объекта как незаконной постройки.

Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.

Администрация *** района подала исковое заявление на И., указав, что у того имеется в собственности участок, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС. На этом участке был возведен 3-этажный жилой дом площадью 1440 кв. м. По мнению администрации, данное строение не соответствует целевому назначению участка и подлежит сносу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что постройка действительно имеет признак многоквартирности и допускает раздельное проживание нескольких семей. В итоге суд заявленные требования удовлетворил и признал строение подлежащим сносу.

Иногда такое выявляется и на начальных стадиях строительства, еще до введения здания в эксплуатацию. Также в ходе проверки, на которую уполномочены соответствующие органы, может быть выявлено, что строительство осуществляется без разрешительных документов. В этом случае владельцу участка выносится предписание об устранении недостатков, а строительство приостанавливается.

Плюсы и минусы ИЖС как вида разрешенного использования земельного участка

Владельцы участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, имеют ряд преимуществ:

1. Такой вид земель может участвовать в различных государственных программах поддержки строительства.
2. Владелец участка не будет зависеть от других собственников (если собственность на участок не общая).
3. На таком участке можно построить дом для жилья абсолютно без ограничений и лишней мороки по вопросу перевода земель в другую категорию.
4. Хозяин участка может быть прописан на этом участке и пользоваться всеми услугами социальных учреждений (больницы, школы и т. д.).

Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Индивидуальное жилое строение — это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи, причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.

Заключение

Безусловно, процесс получения разрешения на строительство занимает много времени и требует определенных затрат, но без этого документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть проблемы. Именно поэтому лучше позаботиться о разрешительных документах заранее, чтобы гарантированно предотвратить все неприятные моменты в будущем.

nsovetnik.ru

Как получить разрешение на строительство дома

Вы приобрели участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)? Без разрешения на строительство вам не разрешается не только построить на участке дом, но и не получится взять кредит на строительство.

Поэтому получение разрешения на строительство для ИЖС является самым важным и первоочередным шагом. Разберемся как получить разрешение на строительство дома, а также ответим на вопросы, связанные с получением разрешения на строительство.

Как получить разрешение на строительство на земельном участке ИЖС

При получении или купле участка под ИЖС у владельца участка есть ограниченное время, в течение которого он обязан начать на своем участке жилищное строительство. Разберемся, что можно сделать без разрешения на строительство и чего сделать не получится.

Разрешение на строительство при ИЖС – это документ, во-первых, разрешающий застройщику проводить на участке строительные и реконструкционные работы и, во-вторых, подтверждающий соответствие проекта планировки участка, проекта межевания и проектной документации на возведение постройки.

При выдаче разрешения на строительство принимаются во внимание такие факторы, как вид разрешенного использования земли (в нашем случае это индивидуальное жилищное строительство), площадь земельного участка, а также его расположение относительно инженерных коммуникаций.

Надо сказать, что построить дом и ввести его в эксплуатацию в основной массе случаев без разрешения все же удается. Но без коммуникаций ваш дом немногого стоит.

Кто выдает разрешение на строительство жилого дома

В какую организацию нужно идти за разрешением на строительство? В Градостроительном кодексе РФ предусмотрен ответ на этот вопрос для всех возможных случаев и перечислены все организации, которые выдают разрешения на строительство объектов в зависимости от разных факторов. Например:

• Если у вас простое строительство, то разрешение на строительство вы можете получить в органе местного самоуправления того района, в котором находится ваш участок ИЖС.
• Если при работах по строительству будут использованы недра, разрешение будет выдавать территориальных орган Министерства природных ресурсов и экологии РФ.
• Наконец, если на вашем объекте будут проводиться работы, связанные с атомной энергетикой, разрешение на строительство такого объекта будет выдано в территориальном органе Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Поскольку в области градостроительства еще идет переходный период, индивидуальные застройщики вправе воспользоваться дачной амнистией по регистрации в собственность участков и незаконченного строительства без получения разрешения, такая возможность будет сохранена вплоть до 1 марта 2018 года.

И без разрешения невозможно будет подключиться к коммуникациям газа, воды и канализации.

Какие документы нужны для разрешения на строительство жилого дома

Вы можете подать документы для получения разрешения на строительство тремя путями: или собрать все документы с заявлением и подать их самостоятельно в орган местного самоуправления, или же сделать то же самое через свое доверенное лицо, или же воспользоваться услугами МФЦ – многофункционального центра предоставления муниципальных и государственных услуг.

Какие документы нужны для получения разрешения на строительство?

1. Ваш паспорт.
2. Если документы представляет ваш представитель – доверенность на него, заверенная нотариусом.
3. Градостроительный план участка ИЖС.
4. Документ, удостоверяющий ваше имущественное право владения участком.
5. Проектная документация на дом, в которую должны входить:
   • Сведения об инженерных коммуникациях.
   • План расположения построек на участке.
   • Если на участке остались старые строения – план их сноса.
   • Пояснительная записка к проекту.
6. Если ваша проектная документация подлежит государственной экспертизе – положительное заключение экспертизы (проектная документация на объекты ИЖС в экспертизе не нуждается согласно закону № 190-ФЗ от 29.12.2004 г.)

Вы можете предоставить проектную документацию только исходя из своего собственного решения, но это не обязательно.

Написав заявление и передав все прилагающиеся к нему документы, в течение следующих 10 дней проходит проверка документации, сверка проектной документации (в случае, когда вы ее представили) требованиям плана городской застройки и в итоге администрация или выдает разрешение на строительство, или отказывает в выдаче.

При оформлении разрешения на строительство гос. пошлина не предусмотрена, разрешение выдается бесплатно.

Если вы получили отказ в выдаче разрешения, вы вправе оспорить его через судебные органы.

Важно, что по получении разрешения вы должны в течение 10 дней представить информацию о этажности вашей постройки, площади объекта строительства и об инженерных изысканиях в орган, выдавший вам разрешение.

Строим без разрешения на строительство — перечень объектов

Безусловно, некоторые виды строительства не требуют разрешения. К таким видам построек, для которых законодательно закреплено строительство без получения разрешения, относятся:

• Строительство на дачном участке.
• Строительство гаража, если участок не предназначен для целей предпринимательства.
• Сооружения вспомогательного использования (навесы, сараи и т.п.).
• Строительство павильонов, киосков и прочих объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
• Несущественное изменение объектов строительства и их частей.

Кто успел построить свое жилье до 1 января 2015 года, смогли воспользоваться оформлением возведенной постройки в собственность без обязательного ввода объекта в эксплуатацию.

Оформление регистрации права собственности на построенный объект ИЖС

Территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) занимается регистрацией прав собственности на построенный вами объект ИЖС.

Государственная пошлина за услуги регистрации на настоящий момент равна 350р.

Получение права собственности на объект строительства отличается в случаях, когда право собственности на земельный участок зарегистрировано и в тех, когда участок не регистрировался.

Для регистрации права собственности на объект в первом случае, то есть когда сведения о правах на участок уже есть в едином реестре прав ЕГРП, вам понадобятся следующие документы:

• Заявление о регистрации права собственности на дом.
• Паспорт владельца.
• Если документы передаются через представителя – его нотариально заверенная доверенность.
• Квитанция об оплате государственной пошлины в 350р.
• Кадастровый паспорт вашего построенного объекта.

Если же ваш земельный участок еще не прошел регистрацию, порядок документов будет несколько другим:

• Заявление о регистрации права собственности на объект.
• Кадастровый паспорт построенного объекта недвижимости.
• Ваш паспорт заявителя.
• Если документы передаются через представителя – его нотариально заверенная доверенность.
• Квитанция об оплате государственной пошлины в 350р.
• Документ, подтверждающий ваше право собственности на земельный участок;
• Подтверждение факта нахождения построенного объекта на вашем участке в пределах его границ.

После подачи заявления и документов ваше заявление будет рассмотрено в течение 10 рабочих дней. После рассмотрения Росреестр принимает решение о:

• Выдаче вам свидетельства о праве собственности на построенный объект ИЖС.
• Если право собственности на участок было не зарегистрировано, но все необходимые документы вы предоставили – о выдаче вам свидетельства о праве собственности на ЗУ.
• Возможно решение о приостановке регистрации или об отказе в регистрации права собственности на ЗУ, если сведения о ЗУ в ЕГРП не найдены.

Срок действия разрешения на строительство

Срок действия разрешения на строительства ИЖС – 10 лет, этот срок действия может быть продлен по вашему ходатайству и по решению органа местного самоуправления, выдающего этот документ.

Однако существует ряд обстоятельств, перечень которых зафиксирован в тексте Градостроительного кодекса РФ, которые подразумевают прекращение действия разрешения на строительство объекта ИЖС. Такие обстоятельства наступают в случае:

1. Прекращения права собственности на участок в принудительном порядке, например, когда государство изымает участок для своих нужд (строительство дороги и т.п.).
2. Самовольный отказ владельца от права собственности на ЗУ.
3. Прекращение действия договора, на основании которого у собственника возникало право собственности на данный ЗУ.
4. Завершение права недропользования при условии, что это право необходимо для строительства на данном ЗУ.

Как только право собственности на земельный участок завершается, местная администрация в течение 30 дней после наступления этого события обязана отозвать разрешение на строительство. Основанием для отзыва в данном случае является:

• Получение уведомления о прекращении права собственности да ЗУ.
• Поучение уведомления о прекращении права на пользование недрами.

После отзыва разрешения на строительства орган местного самоуправления, выдававший это разрешение, обязан уведомить о прекращении права собственности на ЗУ у гражданина местный орган Росреестра.

Частные случаи, возникающие при получении разрешения на строительство ИЖС

Что делать в случае, когда границы участка, на котором планируется строительство, будут подвергнуты изменению, что возможно в случае раздела участка или объединения его с соседним? Разрешение в этом случае продолжит свое действие, ведь изменения коснулись только границ участка, поэтому придется оформить заново один-единственный документ – градостроительный план на ЗУ.

Бывают случаи, когда бывшие хозяева участка ИЖС, уже оформившие разрешение на строительство, принимают решение на продажу участка. Что в этом случае делать новому владельцу? Нужно ли заново оформлять разрешение? Нет, в этом случае разрешение на строительство сохраняет свое действие, и если 10-летний срок разрешения еще не истек, им можно пользоваться новому владельцу без каких-либо изменений.

Если предприимчивые владельцы участка ИЖС вдруг решат построить на своем участке дом, не относящийся к индивидуальному жилищному строительству (напомним, что это дома не более 3 этажей и предназначенные для проживания одной семьи), то при любом судебном разбирательстве, инициированном, например, администрацией района, легко можно установить, что ваша постройка имеет все признаки многоквартирного дома, допускающего раздельное проживание нескольких семей и подлежит сносу.

Строительство на участках под ИЖС должно проверяться уполномоченными органами. Эти проверки позволяют выявить нарушения еще на ранних сроках строительства и предупредить более серьезные нарушения. Застройщикам в таких случаях выносится предписание об устранении нарушений в течение определенного срока, строительство замораживается.

Преимущества и недостатки строительства на участке ИЖС

Участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, предназначены для максимальной простоты решения жилищного вопроса в индивидуальном порядке, когда лучший способ помочь – это не мешать. Соответственно, эти участки имеют ряд неоспоримых преимуществ для индивидуального застройщика, таких как:

• Земли ИЖС участвуют в государственных программах поддержки индивидуального строительства.
• На участке ИЖС для постройки индивидуального жилья вообще нет никаких препятствий. Не нужно переводить участок из одной категории в другую, не требуется заручаться согласием других владельцев, участок ведь индивидуальный.
• Есть абсолютно законная возможность прописать себя и членов своей семьи непосредственно по адресу своего участка, с возможностью использования всей социальной инфраструктуры, как детские сады, школы, поликлиники и пр.

Единственное, что не разрешается строить на участке ИЖС – это дома для отдельного проживания нескольких семей (многоквартирные дома или таунхаусы) и дома смешанной этажности.

Выводы

Без разрешения на строительство безусловно можно обойтись до определенного момента, пока действует дачная амнистия и пока проверяющие органы не особенно придираются.

Однако уже сейчас воспользоваться кредитом на строительство без разрешения на строительство невозможно, кроме того, ожидаются определенные сложности при подключении возведенного дома к системам инженерных коммуникаций. Поэтому наша рекомендация – получить этот документ в установленном порядке, чтобы не возникало проблем в будущем.

www.papajurist.ru