Квартира в залоге что значит

Выгодно ли покупать ипотечную квартиру

Способы приобретения жилья, которое находится в залоге у банка

Бытует мнение, что ипотечная квартира, выставленная на продажу, дешевле, чем обычное жилье без залога. Так ли это? И как можно приобрести такую недвижимость?

Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость. Например, если семья ожидает пополнение, и однокомнатной квартиры уже не хватит для комфортного проживания.

Конечно, есть случаи, когда кредит становится для заемщика непосильным бременем, но таких продавцов на рынке не так много, как принято думать. Механизм проведения сделок прекрасно отработан риэлторами, каких-либо дополнительных рисков нет, отмечают эксперты.

Считается, что квартиры из-под ипотеки существенно дешевле, чем аналогичные объекты на «вторичке».

«Это не так. Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту. Поэтому нередко квартиры из-под ипотеки оцениваются их владельцем даже выше рынка, другой вопрос, что в сегодняшних условиях вероятность найти покупателя в этом случае стремится к нулю», — рассказал Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования компании ИНКОМ-Недвижимость.

«Риелтерские компании, например, делают так — то, что было приобретено, предположим, три-четыре года назад, будет продано по сегодняшней рыночной цене. Это принесет выгоду продавцу. То есть у продавца после погашения кредита и продажи квартиры на руках может остаться некоторая сумма, но только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на сегодняшний день», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Если же продажу квартиры «из-под залога» осуществляет сам банк, то покупателю она обойдется примерно в ту же сумму, что и квартира без обременения. А вот продавцу это невыгодно, поскольку ликвидационная стоимость (которая изначально была указана в отчете об оценке недвижимости), всегда ниже рынка, подчеркнула эксперт «БЕСТ-Новострой».

По словам Светланы Бириной, руководителя департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость», тем не менее, дисконт при продаже недвижимости, находящейся в залоге у банка, вполне возможен.

«Размер скидки определяется индивидуально, не превышая в среднем 10%. Здесь многое зависит от суммы задолженности и репутации банка. Покупатели охотнее выходят на сделку, если кредит оформлен в большой и надежной финансовой организации, и сумма долга является приемлемой. При других вариантах дисконт, скорее всего, понадобится, так как позволит выделить залоговую квартиру среди прочих предложений», — подчеркнула эксперт.

В базах по недвижимости всегда есть подобные предложения, особенно на вторичном рынке. Если же речь идет о реализации квартиры в случае дефолта заемщика, то в таком случае нужно обращаться в сам банк. На сайтах есть так называемые «витрины залогового имущества», где представлен имеющийся перечень подобной недвижимости.

«К примеру, у ВТБ24, который первым начал практиковать продажу квартир из-под залога, существует достаточно большая база таких объектов, с указанием контактных данных представителя банка, курирующего реализацию залогового имущества», — рассказывает Ирина Доброхотова.

По мнению экспертов, основная проблема такой сделки — это убедить покупателя. Предубеждение насчет ипотечных квартир еще сохранилось среди некоторых покупателей. Между квартирами с обременением и без обременения, они выбирают второй вариант. По данным ИНКОМ-Недвижимость, факт нахождения квартиры в залоге у банка негативно воспринимают 70% потенциальных покупателей.

Хотя нужно отметить, что число тех, кто опасается покупать подобные объекты, постепенно снижается (особенно, если сумма долга не превышает 3−4 млн. рублей). Отчасти это связано с тем, что механизм сделки хорошо изучен и отработан. Кроме того, опытному риелтору не составит труда объяснить, что риски при такой сделке не больше, чем в других случаях, отметила Светлана Бирина.

«Сложности могут появиться при проведении альтернативной сделки, когда ипотечное жилье — звено в „цепочке“: ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости болезненно реагируют на любое отклонение от нормы. Сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке. Еще один тяжелый случай — когда банк, в котором бралась ипотека для покупки выбранной квартиры, больше не существует», — рассказал Лев Плецельман.

Как правило, сделка по купле-продаже квартиры из-под ипотеки проводится только в том банке, в залоге у которого находится этот объект. Помимо стандартного пакета документов к сделке на вторичном рынке жилья, потребуется разрешение на нее банка. «С получения такого разрешения и начинается подготовка к сделке купли-продажи. С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога», — отметил Лев Плецельман.

Когда найден покупатель, его необходимо предупредить о том, что квартира продается через банк и сначала будет необходимо досрочно погасить ипотечный кредит по этой квартире. После погашения банк выдает справку, а затем документы на квартиру вместе со справкой банка о погашении кредита подаются в регистрационную палату.

Существует несколько вариантов, как действовать в данной ситуации. «Первый путь, когда покупатель дает деньги продавцу, а тот в свою очередь гасит полностью кредит перед банком. Деньги переводятся на счет банка, с квартиры снимается обременение по ипотеке, и у продавца появляется право полностью распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но для проведения такой схемы покупатель должен полностью доверять продавцу, что тот после погашения кредита отдаст ему квартиру. В данной ситуации покупатель сильно рискует, так как не имеет никаких гарантий», — рассказала Ирина Доброхотова.

Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.

Далее — обычный алгоритм сделки купли-продажи и регистрации собственности в регистрационной палате, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Такой вариант гарантирует покупателю, что квартиру он получает сразу и без проблем. Но такая схема продажи более долгая и сложная к тому же придется нести дополнительные расходы на аренду банковских ячеек, отметила эксперт «БЕСТ-Новострой».

Кстати, залоговую ипотечную квартиру можно купить и в ипотеку, но автоматического переоформления кредита не будет — покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита.

Эксперты все-таки советуют самостоятельно не вступать в такую сделку — зачастую это не только сложная и длительная процедура, но еще и довольно рискованная. Лучше обратиться в надежную риелтерскую компанию, которая имеет соответствующий опыт работы на рынке ипотеки и крупную сеть банков-партнеров, и где помогут осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога.

Будут ли проблемы потом?

Особых проблем с последующей продажей такой квартиры нет, ведь после приобретения покупатель становится ее полноправным собственником и вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению (может и продать, и подарить, и завещать).

«Другое дело, если залоговая квартира куплена также в ипотеку. Тогда сначала лучше „закрыть“ кредит и только после этого продавать. Поскольку квартиры с обременением покупателей не привлекают, если они не обладают какой-то уникальностью или потенциальный покупатель не заинтересован именно в этой квартире», — заключила Ирина Доброхотова.

svpressa.ru

Что значит квартира в залоге у банка

Читайте также

Часто люди задаются простым вопросом: «Какие документы получаешь при покупке квартиры?» В сделке по продаже квартиры всегда участвует 2 стороны: продавец и покупатель.

В жизни любого человека наступает момент, когда нужно продать недвижимость, и тогда закономерно появляется вопрос, через какое агентство продать квартиру. Точного описания фирмы нет, потому что каждый выбирает риелтора по своим надобностям, вкусу и потребностям.

Порядок покупки квартиры у застройщика зависит от многих факторов, которые будут рассмотрены немного позже. Для того, чтобы приобрести жилье у застройщика, мало одного доверия.

Что значит квартира в залоге у банка многие недопонимают, хотя саму фразу используют часто. Большинство хоть раз в жизни пользовались кредитными услугами банков. Кредиты обычно выдаются либо под поручительство, либо под залог имущества. Наиболее привлекательным для банков является недвижимое имущество, то есть квартиры. Обычно банк-кредитор забирает квартиру в залог при выдаче ипотечного кредита, но достаточно часто такая ситуация встречается и при оформлении крупного потребительского.

При залоге недвижимости банк, как правило, охотно снижает процентную ставку и повышает возможную сумму кредита.

Таким образом, залог квартиры может получить более выгодные условия кредитования. По сути, при залоге квартиры, фактическое право на распоряжение имуществом получает кредитная организация. Любые сделки с покупкой, продажей, меной или арендой, а иногда даже прописка других членов семьи, выполняются только по согласованию и с разрешения банка. Такое право действует на все время кредита, пока он не будет погашен полностью. Также запрещены любые действия с квартирой, которые могут повлечь снижение рыночной стоимости, например, перестройка.

Делается это на случай возникновения неплатежеспособности клиента или его банкротства. Тогда возможно два варианта развития событий:

• Имущество полностью переходит в собственность банка в счет погашения кредита, процентов и штрафов.
• Банк выставляет квартиру на продажу, забирает недостающую сумму, а оставшуюся возвращает бывшему владельцу.

Заемщику следует знать, что любая квартира, находящаяся в залоге, попадает в единый кадастровый реестр. После выплаты долга стоит удостовериться, что помещение больше не числится залоговым. Часто кредитные организации по тем или иным причинам не занимаются выводом квартиры из-под залога, поэтому придется самостоятельно взять справку о полной выплате ипотеки и обратиться в службу Государственной регистрации кадастра. Лишь после получения нового свидетельства о праве на собственность, появляется возможность совершения операций с недвижимостью.

Любой нотариус перед оформлением сделки будет сначала проверять, не обременена ли квартира залоговыми обязательствами.

Таким образом, что значит квартира в залоге у банка, разобраться нужно на начальном этапе, перед взятием кредита, чтобы учесть все нюансы и не попасть впросак.

estate24.moscow

«Квадрат» в залоге: как не лишиться квартиры за долги по потребкредиту

Доступно и быстро – пожалуй, именно это привлекает россиян в потребительских кредитах, однако купленный в долг телевизор, шуба или путевка на Мальдивы может сыграть злую шутку с жильем заемщика. Юристы и эксперты банков рассказали сайту «РИА Недвижимость», что делать, если задолженность по потребительскому кредиту не уменьшается, срок просрочки растет, а от кредиторов периодически поступают звонки с угрозой взыскания «квадратных метров» в качестве погашения долга.

Внимательность к условиям

В настоящее время кредиты настолько доступны, что их можно набрать, как говорится, сколько душе угодно. Один из главных советов кредиторов, опрошенных «РИА Недвижимость», потенциальным заемщикам – правильно оценивать свои возможности при оформлении кредита на определенную сумму и иметь финансовую «подушку безопасности» в размере нескольких ежемесячных платежей. Конечно, если заемщик будет добросовестно относиться к обязанностям, то никаких проблем и лишних взаимодействий с банком не возникнет.

На момент получения кредита опасения, что могут возникнуть финансовые трудности, как правило, отсутствуют. Но именно здесь нужно проявить осторожность. Нужно внимательно прочитать договор и посмотреть, не содержит ли он «опасных» условий, рассказывает юрист адвокатского бюро DS Law Мария Понаморева.

По ее словам, насторожить может, к примеру, формулировка «в период действия кредитного договора стороны вправе заключать иные договоры об обеспечении исполнения обязательств заемщика, которые кредитор сочтет достаточными для обеспечения своих интересов». Она обращает внимание, что банк не имеет права в одностороннем прядке изменять существенные условия кредитного договора.

Кроме того, нужно быть внимательным при выборе способа обеспечения обязательств по кредитному договору, а это может быть, поручительство третьих лиц, неустойка, залог движимого, а также недвижимого имущества, в том числе и квартиры, замечает директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов.

При этом необходимо учесть важный момент, что залог квартиры прописывается не в самом кредитном договоре, а в отдельном договоре, который подлежит государственной регистрации, замечает Шиляев.

Основание для взыскания

Обычно залог квартиры выбирают, когда сумма кредита составляет порядка 80% от стоимости квартиры вместе со всеми процентами, рассказывает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.

Квартиру следует закладывать, если сумма займа начинается от 1,5 миллиона рублей, отмечает заместитель председателя правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев. Кстати, в этом случае процентная ставка по кредиту в некоторых банках может быть снижена. А если же речь идет о сумме в 100 или 300 тысяч, то не стоит «закладывать» банку свою жилплощадь, иначе в случае просрочки «попадание на метры» будет не вполне обосновано суммой долга.

Мстоян предупреждает, что в случае неплатежеспособности банк может в судебном порядке обратить взыскание на любое имущество, за исключением того, которое прямо указано в законе. Так, говорит юрист, банк не вправе взыскать с должника жилое помещение или его части, являющиеся для заемщика и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Если же клиент банка выбирает способом обеспечения обязательств по договору залог квартиры, в этом случае банк может обратить на нее взыскание через суд или во внесудебном порядке, предусмотренном в договоре, подчеркивает Пахомов. Причем не имеет значения, единственное это жилье у должника или же нет.

Найти компромисс

Ситуации у должников могут возникнуть самые разные – от единичного пропуска ежемесячного платежа до потери работы. Конечно, банку не выгоден неплатежеспособный клиент, поэтому в первую очередь он идет на уступки, к примеру, предлагает реструктуризировать кредит или «заморозить» выплаты. Но это не освобождает клиента от погашения долга, говорит эксперт ВТБ 24.

К примеру, платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями вследствие, например, потери работы или декретного отпуска, рассказывают в Банке Москвы.

«Если имеется просроченная задолженность, которая не погашена, желательно в кратчайшие сроки закрыть просрочку или обратиться в банк для рассмотрения другого варианта решения вопроса, например, реструктуризации долга», — отмечает Шиляев.

По его словам, реструктуризация долга включает в себя различные схемы, в том числе отсрочку платежа, изменение размера ежемесячного платежа с распределением задолженности на весь срок, а также увеличение срока кредитования.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации долга требуется заявление клиента в свободной форме с указанием причин образовавшейся задолженности и описанием возможности погашения задолженности перед кредитором. Дополнительно к заявлению прикладываются документы, подтверждающие факты, описанные в заявлении.

Дотянули до суда

Эксперты банков в один голос заявляют, что ситуация, когда специалисты кредитной организации звонят должнику, допустившему просрочку, и угрожают отобрать квартиру, которая не является предметом залога, просто не допустимы. В случае назойливых угроз, заемщик может обратиться в правоохранительные органы.

Но даже в том случае, если квартира является предметом залога, кредитные организации обязаны направлять должнику официальное уведомление-требование, в котором фиксируются сроки для погашения просроченной задолженности. И уже в случае несоблюдения этих сроков дело передается в суд. Банк всегда дает время путем переговоров урегулировать сложившуюся ситуацию, уверяет эксперт из банка «Югра».

Когда все варианты исчерпаны

Если ситуация с выплатой кредита патовая – квартира в залоге, банк уже шел на уступки, а платить все равно нечем, юристы советуют не пугаться и не прятаться, а еще раз обратиться к банку и договориться о самостоятельной реализации квартиры.

Так, заемщик приобретает возможность продать квартиру за более высокую цену, чем с продажи с открытого аукциона или конкурса по решению суда, полностью погашает свои долги по кредиту и имеет шанс сохранить для себя максимум средств.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

• не соответствует тематике страницы;
• пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
• нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
• содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
• содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
• содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
• нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
• содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
• содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
• преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
• имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
• содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
• рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
• содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
• является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
• автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
• автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
• автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

• Тема – восстановление доступа
• Логин пользователя
• Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

realty.ria.ru

Покупка квартиры в залоге у банка — попахивает разводом?

Не всегда это развод, это абсолютно нормальная практика, человек берет квартиру в ипотеку и не справляется с оплатой, банк подает в суд, суд выносит решение, что квартиру необходимо продать за долги. Естественно, человек не хочет отдавать свою собственность (люди разные) и всячески будет препятствовать ее продаже, кому захочется покупать за 5млн, а продавать за 3,5, к примеру, поэтому банк и ставит цену ниже рынка.
Если хотите ее купить, проконсультируйтесь с юристом, в банке или у судебного пристава попросите документы, на основании который происходит продажа, есть в этом решении пункт о выселении жильцов или нет, может быть вам придется их через суд выселять. Вообщем, человеку не в теме разобраться достаточно сложно, лучше нанять специалиста и просчитать, стоит ли скидка банка вложенных усилий

Чистейший. Очередные «информационные услуги»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Необязательно развод, но в любом случае мероприятие хлопотное и не всегда реализуемое без последствий для нового собственника. При отсутствии должного опыта связываться не рекомендую.

Вот где Вы находите такие квартиры?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Заключите договор, внесите деньги, потом мы покажем квартиру.
Какой алгоритм возврата денег, если не подойдёт квартира?

Виктор, читайте вопрос. «оплатите, в течении полгода «очистим» и потом передадим вам», это развод, причем с последствиями. Ольга, часто встречается на емлс, сам звонил, даже не дослушал спич, ловушка для самоделкиных

Ну то что люди еще живут препятствием для просмотра никогда не являлось..Сделки с выкупом заложенной квартиры простыми не назовешь..везде есть ньюансы..Тогда следующий вопрос: а когда можно посмотреть документы на квартиру? и тут если Вам говорят что для начала надо заключить договор. внести . рублей а потом. то да, развод алчных людей жаждущих халявы. Либо некомпетентный продавец(тоже с таким сталкивался) который толком не может объяснить порядок действий и что зачем и почему.. В любом случае квартир сейчас предостаточно и Вы четко должны понимать что Вы покупаете. Как правильно написали мои коллеги при отсутствии опыта нужен специалист..Стоимость услуг специалиста в данном вопросе несколько сотен тысяч рублей. С предложениями за тридцатку помогу я бы даже не связывался. Все это имеет смысл если Вы покупаете квартиру существенно ниже рынка. А вот если она стоит на 200-300т.руб дешевле то и связываться не стоит..Больше потеряете

www.cian.ru

Квартира в залоге: бремя или благо?

Предлагают купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, по очень привлекательной цене. Насколько безопасной является такая сделка? Могут ли в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы с такой недвижимостью?

Александр ЛУНИН, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья»:
Основная причина, по которой люди продают ипотечную квартиру, заключается в переоценке своих финансовых возможностей при решении приобрести квартиру с помощью ипотечных средств. Начиная нести тяжелое бремя кредитной нагрузки, человек понимает, что не в состоянии тянуть это жилье. В качестве причины могут также выступать развод супругов-заемщиков, трагические обстоятельства в семье, банкротство и пр.
Процесс продажи квартиры с обременением в виде ипотеки нелегкая задача. Такие объекты продаются заведомо по более низкой цене, поскольку сама сделка непростая, а риски как у покупателя, так и у продавца довольно велики.
Начать прежде всего надо с разрешения банка на отчуждение объекты недвижимости. А банки не всегда охотно идут на переговоры, пытаясь до последнего получить всю прибыль, причитающуюся им на основании кредитного договора в пределах отведенного времени, либо получить некую неустойку за его невыполнение, оплаченную клиентом банка. Например, в виде поднятия процентной ставки.
Если такое разрешение получено без дополнительных затрат, то надо определиться с ценой продажи объекты недвижимости. А определить ее нелегко. Так как такой объект недвижимости купить готов не каждый, да и сделку такую провести, крайне сложно. Далее идут сложные переговоры с банком, покупателями, заключаются всевозможные соглашения, договоры, акты и т.д. Это необходимо, чтобы застраховать все стороны участвующие в сделке и минимизировать их риски.

Екатерина ЧЕКРИЗОВА, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Что пугает покупателя в этой ситуации? Привлекательная цена на квартиру, которая ниже рыночной (это подозрительно!), или непонятная схема сделки продажи из-под залога?
Немало написано статей-«страшилок» для покупателей недвижимости, предостерегающих от покупки квартиры по цене ниже рыночной. Во многих случаях эти предостережения справедливы: ценообразование недвижимости, как и любого товара, подчинено законам рынка, согласно которым низкая цена обычно является следствием тех или иных недостатков.
Однако в случае если продается квартира, находящаяся в залоге у банка, я бы не спешила сразу пугаться ее привлекательной цены и подозревать, что здесь что-то не так. Давайте разберемся: не секрет, что нынешний рынок недвижимости не отличается ажиотажным спросом. Соответственно, в этих условиях квартиры продаются долго и конкуренция среди продавцов высока. Причем, подобная конкуренция имеет место даже среди продавцов квартир, не имеющих никаких обременений и отягощений. Что же остается делать тем продавцам, квартиры которых эти обременения имеют? Для них едва ли не единственным способом полноценно включиться в битву за покупателя является предложение своих объектов по изначально привлекательным ценам. Что, собственно, они и делают.
Что же касается юридических рисков приобретения квартир, находящихся в залоге, я бы также не стала драматизировать ситуацию. Оформление такой сделки, на самом деле, несколько сложнее, чем в обычном случае, но не более того.
То, что недвижимость находится в залоге у банка, на мой взгляд, является скорее положительным фактором: значит, в свое время эта квартира была принята банком в качестве обеспечения по долговым обязательствам, то есть юристы банка и страховой компании одобрили сделку.
Мой совет покупателям: сразу пугаться не стоит, но соблюдать осмотрительность необходимо. В частности, еще до внесения аванса за «залоговую» квартиру рекомендую выяснить, знает ли банк-залогодержатель об «инициативе» собственника продать свою недвижимость и какая в этом банке принята схема продажи квартиры из-под залога.
Некоторые банки вообще не разрешают продажу из-под залога – они готовы предоставлять документы для снятия обременения только в случае полного погашения кредита. В этом случае я рекомендую крайне осмотрительно подходить к приобретению такой квартиры, так как риски очевидны. По сути покупателю предлагают вначале оплатить остаток чужого долга своими денежными средствами. Лишь затем с квартиры будет снято обременение и покупатель, уже отдавший деньги, получит возможность провести сделку купли-продажи. Если же после снятия обременения продавец вдруг «передумает», покупателю не позавидуешь: деньги ему банк не вернет.
На практике большинство банков, активно работающих на рынке ипотеки, разрешают продажу квартир, обремененных залогом, и применяют такие схемы, при которых на всех этапах сделки учитываются интересы всех сторон. А если подобную сделку будет сопровождать грамотный и расторопный риелтор, то покупатель и не заметит каких-либо неудобств.

Светлана САВИЧЕВА, начальник юридического отдела АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь»:
В целом приобретение залоговой недвижимости обычно не таит каких-то серьезных проблем для покупателя. Но нужно иметь в виду, что существует несколько схем купли-продажи квартиры. Каждая схема имеет преимущества и недостатки. Первая схема – покупка квартиры под контролем банка. Банк предоставляет ячейку, в которую покупатель вносит деньги для погашения задолженности продавца. Разница между остатком по кредиту и ценой квартиры закладывается в другую ячейку. После получения документов из регистрационных органов банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Данная схема наиболее безопасна для всех сторон сделки. При этом покупатель должен быть уверен, что бывший владелец не имеет никаких тяжб с банком или третьими лицами по поводу данной недвижимости. Минус данного способа в том, что покупатель в этом случае должен быть, как выражаются риелторы, «с прямыми деньгами». То есть он заранее должен обладать суммой, необходимой для покупки этой квартиры. Вариант с кредитом не пройдет.
Вторая схема покупки залогового жилья предполагает осуществление сделки без ведома банка. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи, получив заранее согласие банка на досрочное погашение кредита. После перечисления средств продавец получает документ об отсутствии задолженности, обременение снимается, далее регистрируется договор купли-продажи, а продавец получает остаток средств. Эта схема более рискованна для покупателя, чем первая. И самое страшное, что может произойти, это отказ или уклонение от продажи квартиры после того, как покупатель оплатил за него кредит. Если есть правильный предварительный договор, покупатель, конечно, может через суд заставить продавца продать-таки квартиру. Но, во-первых, это судебная тяжба, во-вторых, предварительный договор должен быть составлен безупречно, в третьих, передача денежных средств на погашение кредита должна быть закреплена в документах так, чтобы ни у кого не возникло и тени сомнения откуда эти средства у должника взялись.

Алексей КОЛГУШКИН, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина»:
Необходимо понимать причину залога. Если квартира находится в залоге «за долги», то надо разбираться в причинах и возможных последствия. Если залог обусловлен суммой кредита, выданного банком застройщику, то перед сделкой:
— либо застройщик обязан погасить заложенность перед банком и вывести квартиру из залога,
— либо возможна схема погашения кредитных обязательств денежными средствами клиента, но опять же с регистрацией снятия залога и перехода права.

Олег СУХОВ, адвокат:
Если квартира обременена ипотекой, а условиями договора не предусмотрена возможность ее свободного отчуждения, то для реализации такого жилого помещения потребуется получить согласие банка на заключение сделки.
Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», имущество, обремененное ипотекой, может быть отчуждено залогодателем (собственником) другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Это означает, что если договором ипотеки не предусмотрено свободное распоряжение обремененным имуществом, а согласие на заключение договора купли-продажи не было получено от залогодержателя, то даже если право собственности удастся зарегистрировать на покупателя, по суду сделка может быть признана недействительной.
Перед совершением сделки, если продавец погасил кредит, необходимо, чтобы он предоставил все необходимые документы о выплате долга, обеспеченного ипотекой. Кроме того, следует ознакомиться с условиями договора ипотеки, так как в силу ст. 38 закона «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, в случае, если, например, размер невыплаченного банку долга составляет 10 млн рублей, то именно такую сумму придется выплатить новому собственнику и на тех же условиях, которые обозначены в договоре с прежним залогодателем.
В любой сделке, связанной с залогом/ипотекой, я рекомендую получать информацию напрямую в банке о действительных выплатах и официальное согласие на сделку по переводу собственности от одного владельца другому.
Также необходимо понимать, что факт нахождения квартиры в залоге у банка не гарантирует ее юридической «чистоты», и обязанность выплаты банку долга может оказаться не единственной неприятностью. Например, в жилом помещении могут быть «прописаны» граждане, отказавшиеся от приватизации, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189 они сохраняют право пожизненного пользования квартирой. Или проживать иные лица, сохраняющие пожизненное право пользования залоговым помещением. Такой спор в этом году у меня был в Никулинском районном суде Москвы.
Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Нередко привлекательная цена связана именно с наличием подобных рисков.

www.russianrealty.ru