Как оформить участок земл

Оформление земельного участка в собственность

Земельные наделы признаются гражданским законодательством полноценным объектом недвижимости, поэтому их оформление будет включать в себя прохождение регистрационной процедуры в службе Росреестра. Однако еще до обращения в уполномоченные на то органы будет необходимо соблюсти множество формальностей и нюансов для закрепления прав на землю, а также собрать обязательные документы для оформления права собственности. Как правильно провести данную процедуру в 2017 года рассмотрим подробнее в представленном материале.

С чего начать оформление земли в собственность?

Процедура подтверждения прав на землю будет во многом зависеть от оснований ее приобретения. В настоящее время законодательные акты предусматривают следующие варианты получения земельных наделов:

• по итогам совершения возмездных и безвозмездных гражданских сделок — купля-продажа, дарение и т.д.;
• приобретение в порядке оформления прав на наследственные имущественные активы умершего гражданина;
• выделение из государственного или муниципального фонда на основании договоров купли-продажи (по итогам проведения торгов или без них);
• предоставление местными властями земли в собственность на безвозмездной основе (данная льгота распространяется на отдельные категории граждан);
• оформление арендованного участка в собственность (например, они могут предоставляться для возведения частного дома).

Несмотря на одинаковый исход при оформлении прав, в каждом из перечисленных случаев гражданам предстоит учесть специальные нюансы. При любых основаниях получения земли в результате всех процедур собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН на участок.

Исходя из перечисленных оснований, до регистрационных действий нужно выполнить следующие формальности:

• оформить один из видов гражданских договоров, если земля приобретается по сделке;
• согласовать с местными органами ввод в эксплуатацию вновь построенного дома;
• оформить на участок межевой план через кадастрового инженера и согласовать его границы с соседями;
• выплатить стоимость земли, если она приобреталась у муниципальных органов на возмездной основе;
• выделить надел из состава общей территории СНТ (оформление в собственность граждан участков из общих земель СНТ также осуществляется на основании кадастровых работ);
• выделить отдельную долю при разделе земель сельхозназначения, если она была выделена группе собственников.

Надлежащее оформление документов на подготовительной стадии позволит пройти регистрацию в регламентированные сроки.

Оформление в собственность земли

Рассмотрим, какие документы потребуются для оформления земли в собственность, исходя из функционального назначения зданий.

Под частным домом

Как правило, для возведения частных строений предоставляются земельные участки из муниципального фонда на условиях аренды. В этом случае оформление земли в собственность при доме будет возможно только после завершения работ и согласовании готового объекта с местными властями. Для этого нужно выполнить следующие действия:

• подписать акт выполненных работ;
• выбрать кадастрового инженера для проведения кадастровых работ;
• инженер проведет межевание, установит официальные границы участка и составит акт их согласования с собственниками соседних земель;
• по итогам кадастровых работ заявитель получит межевой план на землю;
• на основании документов на возведенный дом и участок необходимо получить согласование местных властей, а также ряда государственных служб и ведомств (например, от противопожарной службы МЧС).

По итогам этих действий гражданин сможет оформить в собственность одновременно дом и участок. Для этого будет нужно обратиться в территориальную службу Росреестра или МФЦ.

Отдельным категориям граждан доступно бесплатное оформление земли в собственность при условии возведения частного дома — многодетные семьи, ветераны боевых действий и т.д.

Под многоквартирным домом

Приобретение жилых помещений в многоквартирных зданиях подразумевает одновременное возникновение права долевой собственности на общедомовое имущество и придомовую территорию. Оформление земель под ним происходит в следующем порядке:

• если застройщик самостоятельно не зарегистрировал права на общедомовую территорию, он направляет всю разрешительную документацию в адрес управляющей компании, ТСЖ или совету жильцов;
• по обращению указанных организаций или инициативной группы собственников квартир будет проведено межевание участка под домом, после чего выдается соответствующий план;
• оформление требует получения согласований с местными органами власти, для чего используются данные планов застройки территории.

Документы, необходимые для оформления земли в собственность, в регистрационные органы будут направляться управляющей компанией, ТСЖ или группой владельцев жилых помещений (закон допускает обращение с этим вопросом даже одного собственника квартиры).

Общего пользования

В состав земель общего пользования входят участки СНТ и иных некоммерческих объединений граждан. В таких случаях оформление надела предусматривает проведение межевых работ не только в отношении единого земельного массива, но и по каждому участку, предоставленному гражданам для ведения хозяйства и возведения построек.

До декабря 2016 года оформление гражданами прав на землю в СНТ происходило путем заполнения декларации на возведенное строение и плана-схемы размещения участка. После принятия Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ даже для участков СНТ предусмотрена обязанность изготовления межевого плана для последующей регистрации.

Документы для оформления права собственности на землю

При обращении в службу Росреестра или МФЦ, оформление будет происходить на основании следующего комплекта бланков и форм:

• заявление о проведении регистрационных действий и кадастрового учета (если земля ранее не была поставлена на учет с присвоением кадастрового номера);
• документы, подтверждающие основания для регистрации прав — договора, свидетельство о праве на наследство, распорядительный акт местных властей и т.д.;
• межевой план на земельный надел;
• общегражданский паспорт заявителя, а также нотариальная доверенность на представителя;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Оформление земли в собственность в 2017 году на этапе регистрации займет от пяти до девяти дней при обращении напрямую в службу Росреестра, а при подаче документов через МФЦ указанные сроки увеличатся на два дня. По итогам собственнику будет выдана выписка из ЕГРН, которая в настоящее время является надлежащим правоустанавливающим документом.

При любом варианте оформления земли в собственность гражданам придется нести существенные расходы. Состав возможных платежей и сборов будет включать в себя:

• арендную плату, поскольку при наличии задолженности невозможно получить согласование на переоформление прав на участок;
• стоимость услуг кадастрового инженера по проведению межевых работ и изготовлению межевого плана;
• выкупная стоимость земли, если ее приобретение осуществлялось на торгах;
• госпошлина за проведение регистрационных действий в сумме 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для юридических лиц.

В состав дополнительных расходов будет входить оплата услуг представителя для оформления документов, а также стоимость нотариальной доверенности.

Пошаговая инструкция

Необходимые действия граждан для оформления участка в собственность можно представить в виде пошаговой инструкции, которая будет состоять из следующих этапов и стадий:

• приобретение оснований для законного владения землей — оформление договора, получение распорядительного органа муниципальной власти о выделении участка;
• выполнение условий, необходимых для подтверждения указанных прав (например, возведение частного дома);
• проведение кадастровых работ и согласование границ участка с владельцами смежных объектов;
• получение межевого плана;
• обращение в службу Росреестра или МФЦ для регистрационных действий;
• получение подтверждающей выписки из госреестра ЕГРН.

Оформление земель долевой собственности потребует дополнительных мероприятий в виде выдела отдельных участков из общего массива. При этом будет оформляться акт согласования границ между всеми дольщиками.

m.pravoved.ru

Как оформить землю в собственность?

Вопрос об оформлении земельного участка в собственность возникает в настоящее время у немалого количества людей – граждан Российской Федерации. Все-таки, не в Японии какой-нибудь живем. У кого — сад, дача, у кого – выделенный когда-то земельный надел, на который не получены документы или частный дом (в городе), земля при котором имеет непонятно какой статус: вроде бы, и владельцу формально «не принадлежит», так как у него отсутствует оформленное в установленном порядке право собственности; и государству принадлежит лишь по умолчанию. Нередко возникает странная ситуация: человек (или его право предшественники), казалось бы, жил на этой земле не один десяток лет, пользовался, владел землей, домом. Но вот когда возникает необходимость – совершить какую-либо сделку с земельным участком – вот тогда и оказывается, что документов-то на нее нет. А без них сделки невозможны. В условиях отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок имеется возможность совершить сделку лишь с домом. Результат такой сделки, конечно, едва ли будет устраивать продавца: ведь покупатель, зная о том, что земельный участок не находится в собственности, приобретает право собственности лишь на постройки (в виде жилого дома и других строений, сооружений). Удастся ли ему в будущем оформить на себя право собственности?… Забегая немного вперед, укажем, что в условиях нового земельного законодательства, которое действует, начиная с 01 марта 2015 г., сделать несколько сложнее, чем раньше. Правда, все же, не намного. Это мы говорим к тому, что, читая данный цикл статей, все же проверяйте статьи законодательства — действуют ли они, не претерпели ли изменений.

Об этом пойдет речь в данной статье. Из нее Вы узнаете всю технологию — как оформить землю в собственность на примере частного дома. Т.е. узнаете, как узаконить землю. Причем – подробно. Куда обращаться, какие документы собирать, какие заявления писать, что заявлять в суде. Перед Вами, своего рода, настольное руководство — как самостоятельно узаконить землю (или, выражаясь юридически корректно: как оформить право собственности на земельный участок). Так что в любом случае Вам поможет этот материал и откроет кое-какие секреты.

Подобная проблема возникает, кстати, и при сносе частных домов. Вот в Советское время, когда люди были защищены в социальном, бытовом планах и жили себе спокойно, актуальность ее была равна нулю. Ибо при сносе частного дома (как правило, сносились лишь аварийные, ветхие дома) владельцы его получали очень даже неплохую жилищную площадь, причем, нередко, даже более лучшего качества, чем их дом. Причем жилье давалось в зависимости от количества прописанных в сносимом доме граждан, чем последние нередко пользовались: прописывали к себе людей побольше, даже посторонних граждан – и в итоге при сносе каждый получал, как минимум, те квадратные метры, которые ему положены были по закону. Так что и люди были довольны, и государство, со своей стороны, не давало им повода обижаться на себя, обеспечивая их жилищной площадью. Разгадка-то, на самом деле, простая: СССР был социальным государством.

В последние десятилетия ситуация круто изменилась. Во-первых, существенно изменилось законодательство. Если советские законы писали весьма квалифицированные юристы и предназначались эти законы в большой степени для людей (причем для ВСЕХ), то по поводу российских законов нельзя сказать ни того, ни другого. Примеров сколько угодно, мы даже не будем на этом останавливаться – не хочется озвучивать банальные вещи, очевидные любому серьезному человеку, хоть несколько раз в жизни сталкивавшимся с современной российской правовой системой.

Остановимся только на одном – в плоскости темы данной статьи – на правовой связи земельного участка и недвижимости (самое главное — жилого дома), расположенной на нем. Скажем, согласно приказу №644 Народного Коммисара Коммунального хозяйства РСФСР от 28.12.1945 «Об организации и проведении инвентаризационным бюро жилищно-коммунальных органов в 1946 году регистраций строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», заведующие обл(край)комхозами и начальники инвентаризационных бюро городов республиканского (РСФСР) подчинения должны организовать и провести в 1946 году учет и регистрацию строений за их владельцами в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР в соответствии с Инструкцией РСФСР от 25.12.1945. Согласно пункту 5 вышеназванной инструкции «…объектом регистрации является домовладение в целом самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером на улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения» .

Согласно пункту 6 «…регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке настоящей инструкции отдельно не регистрируется» .

Кстати, ссылку на цитируемые нормы законодательства тех лет можно получить в историческом архиве региона, области. Например, в г. Уфе это – Центральный исторический архив.

Итак, выдержка из документа аж 1945 года, т.е. прошло уже почти 70(!) лет. Разработанного всего лишь через несколько месяцев после окончания войны; в то время в стране была разруха, неустроенность… А ведь как грамотно, четко и ясно написано! Сразу видно, что писали профессионалы своего дела. Интересно, НУ ЧТО МЕШАЕТ ПИСАТЬ ЗАКОНЫ хотя бы НА ТАКОМ ЖЕ УРОВНЕ СОВРЕМЕННЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ДЕЯТЕЛЯМ? Чтобы не возникала необходимость их толкования, нередко противоположного – в зависимости от желания? Интересно и обидно одновременно. Ну да ладно, это привычно до банальности, ведь подобная ситуация длится не один год, а пожалуй, два с лишним десятилетия, поэтому дело, видится, не (с)только в недосмотре и ошибках законодателя. Видимо, стране нужно больше, еще больше судебных процессов. Пусть люди судятся и судятся, гробят свои деньги, нервы, время… а то и – жизненные возможности.

Документом, подтверждающим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в то время могли служить подворные списки, выписки из них, справки исполкомов районных или сельских Советов народных депутатов, договора о праве застройки , которые заключались под индивидуальное жилищное строительство отделами коммунального хозяйства исполкомов местных советов народных депутатов до 26 августа 1948 года и другие документы .

Обратите внимание, что процитированные выдержки четко свидетельствуют о том, что правовая судьба земельного участка и строений, расположенных на нем, неразделима. Документ, устанавливающий право собственности на строение, автоматически устанавливал ее и в отношении обслуживающего это строение земельного участка. И вот эта неразделимость снимала многие, многие проблемы, которые появились впоследствии, после того, как был разорен СССР и, соответственно, разбито вдребезги его законодательство. Вместо прочного, надежного советского появилось скользкое, зачастую двусмысленное ново российское. Так что же?… В стране был объявлен рынок. А рынок предполагает осуществление деятельности на свой страх и риск (подтверждение тому можно найти в действующем на сегодняшнюю дату Гражданском кодексе РФ (ГК РФ)). Правда, сохранена возможность для граждан обратиться в суд за защитой своих прав. Впрочем, продолжим.

Процитированные нормы действовали на территории СССР. Пришел рынок (начало 1990-х годов), изменилось законодательство – и оказалось, что земельный участок и расположенные на нем строения, сооружения – суть разные объекты недвижимости. Это породило (совершенно не верится, что тогдашние законодатели не могли предугадать такого варианта развития событий: не верится, что законодатели 90-х годов были менее квалифицированы по сравнению с законодателями 30-х и 40-х годов), закономерно, множество коллизий. Когда, скажем, человек, привыкший к отеческой заботе о нем со стороны государства, ничего не подозревая, спокойно покупал дом. После исполнения сделки, вскоре, он узнавал, что собственником земельного участка, на котором расположен его дом, он не является. Были случаи, когда собственник участка впоследствии даже заставлял уплачивать последнего арендную плату. На недоумение покупателя жилого дома о том, как оформить землю в собственность, соответствующие полномочные государственные органы, как правило, отвечали: решайте с продавцом вопросы купли-продажи земельного участка.

Описанная ситуация стали принимать (с вариантами) столь многочисленный, угрожающий размер, что законодатели, чтобы не допустить дестабилизации общества, зашевелились и стали вносить разного рода поправки, заплатки к нормам, регулирующих правоотношения в области недвижимости. Однако, эти заплатки, разумеется, носили и носят хаотический характер. Чего стоит, скажем, земельное законодательство. Так, есть земельный кодекс (ЗК РФ). Введение в действие ЗК РФ осуществлялось соответствующим федеральным законом N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Все бы ничего… да только и сам этот федеральный закон подвергается изменениям: его обновленные редакции выходят ЕЖЕГОДНО(!), начиная с 2003 г., в среднем 3-4 раза в год. Причем, изменения вносятся иной раз достаточно существенные, отдельными(!) федеральными законами, например, Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки«, Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и многие другие. Конечно, обычному гражданину (т.е. НЕ юристу), разобраться во всей этой каше практически невозможно.

Кто-то может задать разумный вопрос: так как же в этом разобрались сам Вы, автор настоящей статьи? Очень просто, друзья. По долгу нашей работы (быть может, в будущем — совместной с Вами) нам как раз и приходится разбираться во всех подобных тонкостях, причем не только в законодательстве, а и в ряде других областей. Причем разбираемся досконально — с тем, чтобы заказчик понял (по его желанию, конечно) всю широту анализируемого вопроса. Если Вам интересно, можете ознакомиться, — как мы работаем , чем можем Вам помочь.
Впрочем, продолжим.

Ну, как, мол, кто-то может сказать — есть и электронные базы данных законодательства, к примеру, garant, consultant. Пожалуйста, там представлено законодательство на текущую дату. Да, представлено. Да только, есть ОЧЕНЬ существенное НО. Судебная практика, толкования, а также ссылки на другие законодательные акты и предыдущие редакции законодательства представлены полностью лишь в случае платного использования этих систем. Системы, без сомнения, качественные и информативные. но баснословно дорогие для рядового пользователя, не занимающегося юридическими услугами профессионально. Хотя, что garant, что consultant — в бесплатной версии содержат достаточно урезанные варианты законодательства. Хотя, consultant дает возможность, как правило, с полной версией ознакомиться в определенные ограниченные часы (поздно вечером).
Потом, если, скажем, открыть бесплатную версию garant, то можно убедиться, что, скажем, тот же федеральный закон №137-ФЗ представлен уже в новой редакции, частично вступившей в силу только с 01 марта 2015 г. Посмотреть текущие (или действовавшие пару месяцев назад) редакции этого закона — те, которые как раз и представляют на данный момент огромную ценность — возможно лишь в платной версии. Конечно, профессиональным юристам, думается, не составит проблем приобрести платную версию. Но, как быть тем, кто желает «провернуть» все самостоятельно.

Последнее, в свою очередь, породило спрос на услуги юристов, риэлторов (специалистов, занимающихся юридическими вопросами, связанными с оформлением, куплей-продажей недвижимости). Которые, конечно, не подскажут, как оформить землю в собственность, но, взяв с клиента кругленькую сумму, могут, иной раз, помочь с таким оформлением. По всей видимости, российский законодатель при помощи запутанного законодательства создает таким образом новые рабочие места для риэлторов и иных специалистов в области земельного права. Думаете, это шутка?

Отнюдь. Вспомните (если кому есть, что вспоминать), как проходил процесс «привития» рынка в начале 90-х годов в России. В то время существовало множество добротных, крупных, оставшихся с советского времени, предприятий. Так вот, государство придумало несложную схему их банкротства. Для этого им было ЗАПРЕЩЕНО продавать свою продукцию непосредственно потребителям, минуя посредников. Делалось это государством, конечно, под лозунгом развития торговли. А результат-то был очевиден изначально. Ведь в то время был огромный дефицит потребительских, да и иных товаров. Естественно, предприятия отпускали свою продукцию по нормативным ценам плюс небольшая прибыль (иначе им было НЕЛЬЗЯ). А посредники, с учетом того, что рыночные цены на товары отличались от нормативных в несколько раз, устанавливали, так сказать, СВОИ (т.е. рыночные) цены. Все бы ничего. Да вот только для того, чтобы выпускать продукцию, предприятиям необходимо сырье (энергия, материалы и т.п. – человек, знающий производство, хорошо понимает, о чем идет речь). А сырье в то время имелась возможность купить также ТОЛЬКО у посредников. По рыночным, а не нормативным, ценам, естественно. И все это – в условиях большого, даже галопирующего роста цен (инфляции). Хватило пару лет действия подобной государственной инициативы и все – предприятия стали «нерентабельными», что, разумеется, прислужники в лице СМИ тут же озвучили. Потом запрет для предприятий на продажу продукции непосредственным потребителям (минуя посредников) был, конечно, отменен. Но был слишком поздно. Это как, к примеру, сделать нужное количество выстрелов упор, а потом вскоре запретить такие выстрелы. Естественно, указанные обстоятельства (впрочем, не только они, еще сыграли роль социально-психологические факторы, а также организованное снижение уровня жизни определенных групп населения) привели к лавинообразному росту разного рода торгово-посреднических структур, чего, видимо, и добивалось государство. Так вот, похожая тенденция наблюдается в последние 10-15 лет и в земельном праве. Но здесь ведь не производство… поэтому законодатель пошел другим путем (памятуя, видимо, слова В.И. Ленина). Вначале были созданы условия физических затруднений для оформления сделок с недвижимостью (и с землей). Многие, видимо, помнят, СКОЛЬКО времени нужно было потратить в 90-е годы и начало 2000-х на стояние в очередях в тогдашние Регистрационные Палаты, как там необходимо было приходить, отмечаться, прямо, как в войну, в очередях за хлебом. Как продавались и покупались места в очередях… Ибо вопросы о том, как оформить землю в собственность, волновали в то время немалое количество граждан.

Потом все-таки кто-то решил навести порядок. Вначале надо создать проблему, а потом ее успешно решить. И, как по мановению волшебной палочки – гигантские очереди… исчезли в течение года-двух. Появились цивилизованные, скоротечные электронные очереди. Которые стало возможным ожидать СИДЯ, а не в стоя в давке и тесноте, получая сердечные приступы, инфаркты, потери сознания и др. Ну, это объяснимо вполне. Видимо, раньше закупка нескольких десятков дешевых стульев в Регистрационную Палату для государства ранее представляло собой просто неподъемную задачу (ну, экономика, мол, затраты). А вот когда народ стал помирать в этих очередях… тут государство задумалось. Однако, чтобы все-таки сохранить рабочие места для риэлторов и сохранить затруднения для тех, кто желает оформить землю в собственность, видимо, решено было запутать (а, точнее, снизить контроль над его развитием. и оно тут же само запутается) законодательство, объясняя это его «молодостью» (хотя, как показывают пара процитированных выше норм 40-х годов прошлого столетия, пресловутая «молодость» здесь вообще ни причем. Надо сказать, что, наоборот, в середине прошлого столетия существовала достаточно стройная и непротиворечивая, в целом, система законодательства о недвижимости. а иначе-то тогда было и нельзя(!). в противоположном случае — каким бы тогда образом совершали сделки с недвижимостью тогдашние рабочие, крестьяне — большинство страны. Если бы существовали коллизии, которые имеются в законодательстве сейчас??).

В последние годы законодатели, видимо, вспомнили старый советский опыт (своих предшественников) и законодательство стало возвращаться к той самой неотделимости правовой природы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем. Несмотря на то, что Земельный кодекс РСФСР еще в 1991 г. в ст. 37 установил, вроде бы, положение, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования (но не право собственности, как это было установлено предыдущим законом!) соответствующим земельным участком, на данный момент в законодательстве до сих пор существуют большие коллизии в этом вопросе.

Итак, у Вас имеется, оформленное в соответствии с требованиями законодательства, право собственности на строения, расположенные на земельном участке. Вы испытываете необходимость быть законным собственником не только строений, но и земельного участка. Для этого, естественно, необходимо получить в Росреестре Выписку о праве собственности на него.

Однако, Росреестр признает право собственности только в том случае, если все документы, необходимые для оформления права собственности, будут в порядке. В состав таких документов, кстати, входят:

Это касается, конечно, только участков, которые поставлены на кадастровый учет ; если нет, то вначале необходимо поставить их на учет, по результатам этого получив кадастровый паспорт участка. Скорее всего, перед этим необходимо будет сделать межевание (выполняют кадастровые инженеры: можно обратиться к любому кадастровому инженеру, имеющемуся в Вашем городе; качество работы будет примерно одинаковым, однако стоимость услуг может немного различаться). По результатам межевания выдают межевой план , который представляет собой большой документ, содержащий, в частности, план участка в масштабе, подробный план его границ. Межевой план является основанием, согласно которому Росреестр /ранее — кадастровая палата/ осуществляет постановку на учет этого участка, присваивает ему уникальный кадастровый номер. Таким образом, земельный участок, во-первых, имеет почтовый адрес (город, улица, дом), а во-вторых – кадастровый номер.

Следует подробнее остановиться на документе, свидетельствующем о праве собственности на землю . Дело в том, что далеко не всякий документ является таковым. Например, договор застройки (оформленный в 40-е годы) предыдущим собственником участка и жилого дома, расположенного на нем, для Росреестра автоматически свидетельствует о праве собственности теперешнего владельца (см. также продолжение договора застройки). Или соответствующее решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца . А вот технический паспорт , равно как и кадастровый , даже если там указана площадь этого участка, предназначенного для обслуживания жилого дома, таким документом не является; по крайней мере, специалистов Росреестра (государственных регистраторов) Вы в этом не убедите; да и суд тоже. И если в качестве документа, «подтверждающего» право собственности, Вы предоставите технический паспорт жилого дома (или домовладения), им придется отказать Вам в регистрации права собственности.

Технический паспорт домовладения может фигурировать лишь в качестве доказательства технических особенностей земельного участка, например, его площади. Дело в том, что еще в 1987 г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения . Технический паспорт как раз и является документом, составляемым по итогам инвентаризации. Но правоустанавливающим документом, повторим, он не является. Впоследствии, подобные рассуждения получили свое развитие в недавних Постановлениях Верховного Суда РФ, разъясняющих особенности и порядок применения земельного законодательства.

Т.е. Выписка /ранее — свидетельство/ о праве собственности на земельный участок – это документ, в котором четко и ясно указано, что право собственности на данный земельный участок (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.) закреплено за таким-то гражданином. Если такой документ отсутствует, то совершенно бесполезно в заявлении, подаваемом в Росреестр, ссылаться на нормы ГК, ГПК, ЗК и т.д. Ибо Росреестр выполняет лишь техническую, канцелярскую функцию. И осуществляет регистрацию права только при наличии однозначных, не подлежащих сомнению доказательств наличия права собственности на данный земельный участок, причем на ВЕСЬ участок, а не на часть его.

Кстати, если собственник имеет документ, подтверждающий его право собственности только на часть земельного участка, и не правомочен подтвердить свое право на ВЕСЬ участок, то придется делить его на два отдельных, выделив документально свою долю. Это могут сделать кадастровые инженеры – после соответствующего заявления гражданина и заключения с ними договора. Ими будут сделаны межевые планы, и вместо одного участка будет образовано два, юридически независимых, самостоятельных земельных участка, имеющих различные кадастровые номера. Конечно, раздел участка следует проводить так, чтобы образовалась, в том числе, именно та часть, на которую претендует собственник – с учетом ее занимаемой площади, расположения, границ и т.п. Все эти особенности необходимо указать в заявлении, которое будет подаваться кадастровым инженерам. Кстати, неплохо с ними тщательно посоветоваться перед тем, как заключать договор о проведении межевания участка. Дело в том, что после межевания. старый участок, с прежним кадастровым номером попросту ИСЧЕЗНЕТ(!), а на его месте будут (документально) образованы два или более участков с ДРУГИМИ кадастровыми номерами. Понятно, что суммарная площадь вновь образованных участков будет равна площади прежнего участка. Можно сделать и обратную процедуру — объединить участки в один. Одно время, это Росреестром не приветствовалось. Указанная невозможность не раз осуждалась на разных уровнях — и риелторами, и учеными, и депутатами Госдумы. Правда, надо сказать, что законодатель и здесь НАКОНЕЦ-ТО начал подавать признаки жизни. В частности, объединение участков, в порядке перераспределения земель, несколько упростилось на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступившего в силу 1 марта 2015 г.

Встречаются случаи, когда у собственника жилого здания имеется документ, оставшийся от предыдущих собственников, удостоверяющий право собственности на земельный участок меньшей площади. Соответственно, Росреестр не примет этот документ в качестве правоустанавливающего и предложит предоставить таковой.

Доводы собственника на его правомочность в отношении оставшейся доли земельного участка (с мотивированным указанием ссылок на нормы законодательства) государственным регистратором приняты не будут, и в итоге он получит приостановку в регистрации своих прав на земельный участок, а затем отказ.

В данной ситуации жаловаться не бездействие регистратора не следует, так как при отсутствии правоустанавливающих документов на ВЕСЬ участок собственнику вначале надлежит доказать свою правомочность в отношении ВСЕГО земельного участка. И такое доказательство (причем, обязательно – в письменном, документальном виде) уже предоставить регистратору.

Кстати говоря, сразу в суд после получения отказа идти необязательно. Следует обязательно попытаться вначале обратиться в местную администрацию (например, в г. Уфа это — администрация городского округа (ГО) город Уфа Республики Башкортостан, находится в здании Горсовета, отдельная дверь в правом конце здания) с заявлением о предоставлении данного земельного участка (с конкретным кадастровым номером и адресом) в собственность. Почему так лучше?

Дело в том, что, во-первых, администрация (орган местного самоуправления) вполне может взять, да и выдать разрешение на бесплатное приобретение в собственность (отметим, что это отличается по сути от признания права собственности на земельный участок, но тем не менее). Если у Вас, скажем, есть трое и более детей, то Вы имеете право на предоставление Вам участка на льготных условиях. В том числе и того участка, на котором расположен Ваш жилой дом. Однако, зачастую гражданин получает отказ (надо понимать, что времена СССР давно прошли).

Кстати, а почему администрация, как правило, отказывает гражданам в предоставлении гражданам земельных участков в собственность бесплатно? Во-первых, потому, что она заинтересована в том, чтобы право собственности на земельные участки предоставлялись в порядке выкупа. Во-вторых, при любом исходе последующих событий, администрация не несет ровно никакой ответственности за незаконный отказ. И дело тут вовсе не в, якобы, нерешенности проблем в процессе бесплатной приватизации земельных участков из земель населенных пунктов, как склонны убеждать население некоторые юристы. Отказы администрации рассчитаны лишь на людей, по старой советской привычке привыкших доверять государству и его органам; на людей, которые небезосновательно считают, что каждый должен заниматься своим делом. И если уж, мол, администрация (которая как раз полномочна в этом вопросе) отказала в предоставлении участка, так что же тут поделаешь.

Во-вторых, если она откажет (а вероятность отказа, если нет никаких льготных обстоятельств, равна 90%), то у Вас появится возможность не только подать иск в суд о признании права собственности на земельный участок, но и обжаловать бездействие администрации в порядке главы 22 КАС РФ /ранее, до 15 сентября 2015 г. — глава 25 ГПК РФ/ , мотивированно указав нарушение Ваших прав. Т.е. после отказа не только Росреестра, но и администрации у гражданина появляются два пути юридической защиты своих прав собственности на земельный участок.

А где и как доказывать? В суде. Ибо суд, в отличие от Росреестра, как раз и обладает полномочиями исследовать подобные сомнительные случаи (как бы они не казались собственнику, с первого взгляда, очевидными и полностью соответствующими российскому законодательству) и выносить на этом основании соответствующее решение. Решение, которое как раз и будет являться для Росреестра тем самым правоустанавливающим документом. Тогда как Росреестр в лице своих государственных регистраторов подобных полномочий попросту лишен. Непонимание этого факта приводит иной раз к излишней трате денег, сил и времени со стороны граждан: они иногда вместо того, чтобы искать (или добывать) доказательства наличия своих прав собственности на земельный участок, начинают жаловаться в суд на действия (бездействия) Росреестра. В судебной практике немало подобных дел, которые, разумеется, являются отказными все без исключения. Еще раз повторимся: Росреестр выполняет только техническую функцию, не более того.

Кстати, если Вы все же надумаете в данном случае судиться с Росреестром, то ситуация может усугубиться следующим образом. Всем известно, что в России судебные дела длятся, зачастую, долго. Тем более, когда речь идет о спорах с государством. Тем более, когда за дело взялся «квалифицированный» юрист (которому, учтите это, зачастую совершенно без разницы, как долго будет длиться Ваше дело; ибо чем дольше, тем, в общем-то, больше у него доводов в пользу того, чтобы попросить Вас о доплате за свои услуги). Потом, может уйти в отпуск, заболеть или т.п. представитель Росреестра, возможны (тем более в настоящее время) разного рода дефолты и др. Так вот, пока Вы будете подавать в суд на Росреестр, пока будете обжаловать отказное решение суда и т.д., вполне может пройти срок подачи искового заявления в порядке обжалования отказа администрации по предоставлению Вам земельного участка в собственность, что как раз и необходимо сделать вместо обжалования действий Росреестра). И восстановлен такой срок, скорее всего, не будет (а это, в свою очередь, сделает невозможным обжалование отказа администрации о предоставлении земельного участка в Вашу собственность). Ибо факт обжалования в суде действия Росреестра в данном случае не будет являться уважительной причиной. Скорее, судья может еще и упрекнуть Вас в злоупотреблении правом. Мол, зачем Вы подавали заведомо бесполезный иск в отношении Росреестра. Зачем злоупотребляли своим правом на обращение в суд. Наверное, таким образом пытались внести нестабильность в деятельность Росреестра, дезорганизовать его работу.

Итак, если непосредственно правоустанавливающий документ отсутствует и имеются, быть может, лишь документы, которые свидетельствуют о возможности перехода на гражданина права собственности на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. Вопрос о том, возможен ли такой переход; действительно ли конкретный гражданин обладает правом собственности на земельный участок – эти вопросы как раз и правомочен решать суд.

Примечание . Обращение в суд по поводу признания права собственности на земельный участок необходимо, на самом деле, потому, что это прямо регламентирует Земельный кодекс РФ, в частности, Глава IX ЗАЩИТА ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И РАССМОТРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ . Не все это понимают, по старинке надеясь на возможность узаконения земли путем обращения в администрацию. Так, ст. 59 ЗК РФ устанавливает:
1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
Ч.1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Если конкретнее, то гражданам (физическим лицам) надлежит обращаться в суд общей юрисдикции. А вот юридические лица, в ряде случаев, должны обращаться в арбитражный суд.

Из смысла ст. 59, 64 следует, что Росреестр может зарегистрировать право собственности на земельный участок в том и только в том случае, когда спора о праве на него нет (в том числе, когда имеется вступившее в законную силу решение суда). То же, кстати, относится и к (местной) администрации. Последняя, правда, практически никогда не оставляет вопрос об этом без судебного рассмотрения (исключение составляют достаточно немногочисленные случаи. Например, многодетные семьи, Герои СССР и России и ряд других лиц, перечисленных в соответствующих законодательных актах. Ну, а также ряд таких лиц, как некоторые разные там неизвестные нам генералы, советники и т.п., которым все (ну, почти все) полагается вне очереди и бесплатно).

А можно ли, не тратя времени, обратиться в суд сразу, минуя Росреестр? Видимо, нельзя. Потому, что суду необходимы доказательства, что гражданин пытался оформить право собственности в досудебном порядке, но получил отказ в оформлении права собственности. И уже получив отказ Росреестра – с ним и следует идти в суд с просьбой (указанной в заявлении) о признании права собственности на земельный участок и указать, что иными (несудебными) действиями признать такое право не представляется возможным. Т.е. гражданин не просто так, от нечего делать, взял да и обратился в суд, а сделал это от безвыходности, использовал это в условиях отсутствия других, разрешенных законом, средств и способов защиты своих прав.

Ну, попытаться-то, конечно, можно. Обосновав, что без правоустанавливающих документов (требующихся в соответствии с законодательством) гражданину просто-напросто бесполезно тратить время и госпошлину – обращаться в Росреестр. Сославшись на ст. 59, 64 ЗК РФ. Возможно, суд к этому прислушается. Но может и не прислушаться (это зависит от степени адекватности судьи). Понятно, что можно потом пойти в Верховный суд, посидеть там в очереди… но едва ли нужно. Ибо надежнее вначале заручиться отказами, а потом уже, на их основании, обратиться в суд. С заявлением о признании права собственности на земельный участок. Или о принуждении (обязании) администрации к предоставлению Вам земельного участка в собственность. Наконец (если невозможно решить данный вопрос бесплатно), — об обязании администрации заключить с Вами договор купли-продажи участка. Почему «или»? Читайте об этом дальше.

www.dissertacii-diplom-ufa.ru