Витальность права аренды участка: есть ли она?

В последнее время государство уделяет особое внимание понятию эффективного использования земельных участков. Стратегия развития градостроительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года предполагает увеличение объема вовлечения в оборот земельных участков для реализации заложенных темпов жилищного строительства.

Строительная аренда — один из наиболее инвестиционно-привлекательных титулов на землю — отличается повышенной нестабильностью.
Прежде всего, вышесказанное касается нормативно предусмотренной возможности арендодателя публичной земли (которой в России по-прежнему больше всего) прекратить арендные отношения, если арендатор не использует земельный участок для жилищного или иного строительства в течение трехлетнего срока (ст. 45-46 Земельного кодекса РФ).

Проблема заключается в том, что в нормах действующего законодательства понятие «освоение земельного участка» не раскрыто и воспринимается судебной практикой с большой долей судейского усмотрения. Все это порождает нестабильность арендных отношений и дополнительные риски у застройщиков. Законодатель четко не определяет, какой набор действий должен осуществить арендатор в отношении земельного участка в течение трехлетнего срока (получить разрешительную документацию, приступить к возведению объекта, завершить его строительство и т. д.), чтобы обезопасить и гарантированно сохранить за собой арендные отношения.

Необходимо понимать, что изначально договор аренды для целей строительства заключается на определенный срок, который, как правило, превышает три года. Примерные сроки разработки документации и строительства зданий, сооружений закреплены в Приказе Минстроя РФ от 15.05.2020 № 264/пр. Следовательно, у арендатора, заключающего договор аренды, возникает обоснованное ожидание, что он может осуществлять строительство на земельном участке в течение всего срока договора.

По общему правилу (ст. 450 ГК) договор, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, в том числе арендодателя, в судебном порядке при существенном нарушении условий контрагентом.

Именно на существенность нарушения условий договора и обращают внимание суды, разрешая указанную категорию споров и досрочно признавая договоры расторгнутыми.